Verandering van gebruik: hoe voldoe je hieraan?

Inhoud

Inzicht in verandering van gebruik en toewijzing

Wanneer is een vergunning nodig?

Hoe vraag ik een vergunning voor bestemmingswijziging aan?

Fouten die u moet vermijden bij het wijzigen van het gebruik

Regularisatie van een niet-aangegeven wijziging van gebruik

Fiscale gevolgen en consequenties van een verandering van gebruik

Trends en ontwikkelingen in veranderingen in gebruik

FAQ

Wanneer is een vergunning nodig?

Een vergunning is vereist zodra de verandering het gebruik of de structuur van het pand verandert.

Werkzaamheden waarvoor een bouwvergunning nodig is

Voor bepaalde constructies of wijzigingen is een verplichte bouwvergunning nodig. Dit document formaliseert de naleving van de planningsvoorschriften in elke regio.

1. Voor het bouwen van een nieuw huis of appartementencomplex is altijd een bouwvergunning nodig, ongeacht de regio.
2. Voor het wijzigen van de draagconstructie van een bestaand gebouw is dit type toestemming vereist. Voor het verwijderen van een dragende muur in Wallonië is dit document bijvoorbeeld vereist.
3. Voor het uitbreiden van een bestaand gebouw is ook toestemming nodig, net als voor het toevoegen van een bijgebouw of het uitbreiden van een kamer in Vlaanderen.
4. In Brussel en elders is een bouwvergunning vereist voor werkzaamheden die het uiterlijk van een gebouw aantasten, zoals het veranderen van de gevel of het aanbrengen van nieuwe bepleistering.
5. Voor wijzigingen aan het volume of de interne indeling van de woningen is een vergunning nodig om de stabiliteit te garanderen en te voldoen aan de lokale normen.
6. Het veranderen van het gebruik van een ruimte (bijv. van een flat naar een werkplaats) is onderworpen aan een regularisatieprocedure die is goedgekeurd door de bevoegde autoriteit.
7. Voor de volledige sloop van een gebouw is deze toestemming ook nodig voordat er concrete actie kan worden ondernomen op het betreffende perceel.
8. In Wallonië en Brussel moet elke wijziging aan het grondoppervlak worden geregistreerd bij de plaatselijke openbare dienst.
9. Voor het aanbrengen of installeren van bepaalde zichtbare elementen in de openbare ruimte, zoals borden of permanente constructies, kan een specifieke vergunning nodig zijn, afhankelijk van de plaatselijke voorschriften.

In de volgende stappen wordt uitgelegd hoe je een verzoek tot wijziging van een detachering indient bij de juiste afdeling in jouw regio.

Wijziging van gebruik onderworpen aan vergunning

Een bestemmingswijziging kan een grote impact hebben. Het is vaak onderworpen aan strenge regels, afhankelijk van de regio in België.

1. In Brussel is een stedenbouwkundige vergunning vereist om het gebruik van een woning te wijzigen, zelfs als er geen werkzaamheden worden uitgevoerd. Voor bestemmingswijzigingen is ook een vergunning nodig als ze op een lijst van de gewestelijke overheid staan.
2. In Wallonië is voor elke verandering van gebruik een bouwvergunning nodig. Dit geldt ongeacht of er al dan niet werkzaamheden gepland zijn aan het betreffende eigendom.
3. In Vlaanderen is een vergunning vereist als de hoofdfunctie van het pand verandert. Deze regel volgt de huidige regionale voorschriften.
4. Eigenaars moeten een aanvraag indienen bij de relevante lokale overheid. Ze moeten het aanvraagformulier en alle vereiste documenten bij het dossier voegen.
5. De beslissing wordt genomen door de plaatselijke planningsinstantie of de plaatselijke instantie die de aanvraag afgeeft.
6. Sommige projecten kunnen aanvullende handelingen en werken omvatten die afhankelijk van hun aard onderworpen zijn aan een openbaar onderzoek of specifiek plan.
7. De termijnen variëren afhankelijk van de complexiteit van het project en de regio in België (Brussel, Wallonië of Vlaanderen). Er zijn ook administratieve kosten om de nodige stappen in verband met de aanvraag af te ronden.
8. Elke inbreuk met betrekking tot een ongeoorloofde wijziging kan leiden tot aanzienlijke juridische sancties voor de eigenaar die verantwoordelijk is voor het betreffende eigendom.

Gevallen waarin geen vergunning nodig is

In bepaalde situaties hoef je geen bouwvergunning aan te vragen. De regels variëren afhankelijk van de regio en de geplande werkzaamheden.

1. Tijdelijk werk (minder dan 90 dagen) is vrijgesteld, net als een tijdelijke verandering van opdracht. Deze periode mag nooit overschreden worden.
2. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er geen stedenbouwkundige vergunning nodig voor verbouwingen aan het interieur die geen invloed hebben op de draagstructuur of het uitzicht. Hieronder vallen ook werken die geen invloed hebben op het aantal of het gebruik van bestaande woningen.
3. In Wallonië zijn bepaalde eenvoudige ingrepen vastgelegd in de Code du Développement Territorial (CoDT). Kleine verbouwingen kunnen bijvoorbeeld worden uitgevoerd zonder architect of bouwvergunning als de lokale regels worden nageleefd.
4. In Vlaanderen kunnen kleine constructies of niet-structurele wijzigingen worden toegestaan zonder formele procedure. Controleer echter bij de lokale autoriteiten of er geen specifieke voorwaarden van toepassing zijn.
5. Projecten waarbij beschermde of geklasseerde gebouwen betrokken zijn, moeten strikt voldoen aan het lokale regelgevingskader, zelfs als bepaalde minder belangrijke details vrijgesteld lijken te zijn.
6. In alle regio's is het niet nodig om een aanvraag in te dienen als bepaalde wettelijke drempels niet worden gehaald, afhankelijk van de oppervlakte of het beoogde gebruik.

Elk geval hangt af van de precieze punten die door elke regio en zijn planningsautoriteiten worden bepaald.

Te verstrekken documenten

Om een vergunning voor bestemmingswijziging aan te vragen, zijn bepaalde documenten essentieel. Deze documenten stellen ons in staat om het project en de naleving van de regels te beoordelen.

1. Nauwkeurig ingevuld aanvraagformulier.
2. Gedetailleerde plannen waarop de bestaande toestand en de voorgestelde wijzigingen te zien zijn.
3. Technische beschrijving waarin het beoogde werk duidelijk wordt uitgelegd.
4. Recente foto's van het pand in de huidige staat voor een beter begrip.
5. Impactstudies, zoals het effect op het milieu of de mobiliteit, indien nodig.
6. Bewijs van eigendom of schriftelijke toestemming van de eigenaar als u niet de wettelijke eigenaar van het betreffende onroerend goed bent.

Het is van essentieel belang om contact op te nemen met de lokale dienst voor huisvesting of planning om er zeker van te zijn dat alle documenten die specifiek zijn voor jouw gebied zijn opgenomen voordat ze worden ingediend. Wat de verplichte kennisgeving betreft, blijft het, zelfs als er wordt afgezien van een bouwvergunning, van cruciaal belang om eventuele toekomstige juridische sancties te vermijden volgens de algemene code die van toepassing is in uw regio (Brussel, Wallonië of Vlaanderen).

Belangrijkste stappen in het administratieve proces

Het aanvragen van een gebruikswijziging omvat een aantal stappen. Elke stap zorgt ervoor dat je project voldoet aan de bouwvoorschriften en lokale vereisten.

1. Raadpleeg de plaatselijke dienst ruimtelijke ordening. Deze zal je helpen om informatie te krijgen over de regels die van toepassing zijn, de soorten wijzigingen die mogelijk zijn en de documenten die nodig zijn voor wijzigingen.
2. Bereid een volledig dossier voor. Voeg de eigendomsakte, bestaande plannen, details van het werk waarvoor een bouwvergunning nodig is en de gevraagde wijzigingsopdracht toe.
3. Dien de aanvraag in bij de lokale overheid of de gedelegeerde ambtenaar. Hiermee start officieel het administratieve proces.
4. De bestudering van het dossier door de overheid volgen. Dit kan een openbaar onderzoek omvatten of andere raadplegingen voorafgaand aan een mogelijke inwerkingtreding.
5. Ontvang de officiële beslissing schriftelijk. Deze beslissing keurt de vergunning goed of weigert hem volgens de regels voor het wettelijk wijzigen van het gebruik van een eigendom.
6. De vergunning gedurende de vereiste periode op de betreffende site tonen, behalve in uitzonderlijke gevallen bepaald door het gewest (Brussel, Wallonië of Vlaanderen).

Deze administratieve procedures gaan vaak vooraf aan de stap over hoe fouten te vermijden bij een verandering van opdracht.

Tijdschema's en kosten

De tijd die hiervoor nodig is, hangt af van de regio en de complexiteit van de bestemmingswijziging. Gemiddeld duurt het enkele maanden om een beslissing te verkrijgen. Kleinere projecten kunnen sneller worden afgehandeld, maar dit komt zelden voor.

In Brussel, Wallonië en Vlaanderen variëren de tijdslimieten volgens de lokale regels.

De vergoedingen zijn inclusief administratiekosten, zelfs in geval van weigering. Architecten- of landmeterskosten kunnen ook worden toegevoegd. Voor meergezinswoningen gelden vaak toeslagen per m².

Sommige lokale overheden vereisen ook specifieke technische studies. Hier volgen enkele veelgemaakte fouten die je tijdens het proces moet vermijden.

Regionale verschillen (Brussel, Wallonië, Vlaanderen)

Het wijzigen van de bestemming of het gebruik van een eigendom verschilt van gewest tot gewest. Specifieke regelgeving voor Brussel, Wallonië en Vlaanderen regelt deze procedures. Hier volgt een overzicht van de regionale verschillen:

Niet anticiperen op de kosten van de procedures

De administratieve procedures voor een bestemmingswijziging kunnen duur zijn. De procedurekosten variëren per gemeente. Zelfs bij weigering blijven deze kosten verschuldigd.

Het inhuren van een architect brengt ook honoraria met zich mee, die vaak hoog zijn.

Afhankelijk van het nieuwe gebruik van het pand kunnen er specifieke belastingen bijkomen. Het creëren van commerciële ruimte kan bijvoorbeeld leiden tot nieuwe belastingverplichtingen.

Het is essentieel om deze uitgaven zorgvuldig te plannen om onaangename verrassingen te voorkomen.

De impact op de belasting van het onroerend goed verwaarlozen

Een verandering van gebruik kan de onroerendezaakbelasting verhogen. Het verbouwen van een bestaand gebouw tot kantoren kan bijvoorbeeld leiden tot een stijging van de kadastrale inkomsten. Een verandering in het gebruik van het pand kan ook gevolgen hebben voor de gemeentebelasting.

Als je geen rekening houdt met deze veranderingen, kan dit leiden tot onverwachte kosten.

De overstap van een woonhuis naar een commerciële activiteit heeft ook een impact op de btw. Dit type omzetting kan andere fiscale verplichtingen met zich meebrengen. Anticipeer op deze veranderingen om boetes in verband met wetgeving te voorkomen.

Pas op voor inbreuken die het moeilijk kunnen maken om de woning later weer te verkopen.

De gevolgen voor energie en milieu negeren

Verwaarlozing van de energie-implicaties kan leiden tot juridische sancties. Een 50 jaar oude werkplaats ombouwen tot woning betekent dat deze aan de normen moet voldoen. Thermische isolatie en brandveiligheid moeten voldoen aan de huidige normen.

Deze werkzaamheden kunnen van invloed zijn op de regularisatievergunning en administratieve procedures.

Als een project niet voldoet, bestaat het risico dat het niet geregulariseerd wordt. Een slecht geïsoleerd gebouw kan bijvoorbeeld ook de energiekosten verhogen. Het is het beste om deze aanpassingen vanaf het begin te plannen om boetes of administratieve weigering te voorkomen.

Het installeren van een systeem dat aan de voorschriften voldoet, helpt om de benodigde autorisatie te verkrijgen.

Regularisatieprocedure en wettelijke termijnen

Er zijn verschillende stappen nodig om een verandering van gebruik te regulariseren. De aanvraag moet plannen van de reeds uitgevoerde werkzaamheden, foto's, kadastrale uittreksels en andere administratieve documenten bevatten.

Vaak is er een architect nodig om de plannen voor te bereiden. De volgende stap is het indienen van de aanvraag bij de lokale overheid. Dit kan een openbare enquête inhouden of overleg met verschillende afdelingen.

De tijd die nodig is hangt af van de gemeente en de complexiteit van de zaak. Soms kan het enkele maanden duren. Ubex kan helpen bij dit proces, van begin tot eind.

Risico's

Het niet naleven van de regels voor bestemmingswijziging kan leiden tot aanzienlijke boetes. Het is bijvoorbeeld illegaal om een commerciële begane grond om te zetten in woonruimte zonder bouwvergunning.

De autoriteiten kunnen ook eisen dat het pand in zijn oorspronkelijke staat wordt teruggebracht. Als hieraan niet wordt voldaan, is sloop van de illegale werken een extreme oplossing.

Inbreuken bemoeilijken ook de verkoop van het onroerend goed. Notarissen zijn verplicht om vóór elke transactie te controleren of de stedenbouwkundige voorschriften worden nageleefd. Als er een probleem is, kan de akte worden geblokkeerd.

Dit gebrek aan naleving van administratieve procedures zorgt ook voor aanzienlijke vertragingen bij het regulariseren van een verandering van gebruik, wat gevolgen heeft voor het hele project.

Kan een planningsovertreding achteraf worden gecorrigeerd?

Een planologische overtreding kan achteraf worden rechtgezet, maar dit is nooit gegarandeerd. Nieuw gebruik of nieuwe toewijzingen moeten voldoen aan de normen die gelden op het moment van de aanvraag.

Als de naleving niet wordt bewezen, kunnen de autoriteiten weigeren om het gebouw te regulariseren. Dit kan dure aanpassingen of zelfs sloop vereisen.

Aangezien elke aanvraag uniek is, moeten specifieke documenten worden verstrekt om de situatie te rechtvaardigen. De administratieve procedures moeten ook aantonen dat het project niet in strijd is met de verkavelingsvergunning of andere lokale regels.

Door experts in te schakelen, vergroot je je kansen op succes en beperk je de straffen waarin de wet voorziet.

Verandering van gebruik en btw

Werkzaamheden die verband houden met een verandering van gebruik kunnen onderhevig zijn aan btw. Het standaardtarief is 21%. Soms wordt een verlaagd tarief van 6% toegepast voor de renovatie van particuliere woningen die meer dan 10 jaar oud zijn.

Deze korting geldt ook voor regio's zoals Brussel, Wallonië en Vlaanderen. Zorg ervoor dat je werk aan deze criteria voldoet.

De aard van het werk en de impact ervan spelen een belangrijke rol. Als je bijvoorbeeld een bestaand huis verbouwt tot kantoren, kan de toepasselijke btw veranderen. Anticipeer op deze kosten in je administratieve procedures om fiscale verrassingen te voorkomen.

Wederverkoop van een pand voor een nieuw doel

De doorverkoop van een woning voor een nieuw doel kan fiscale veranderingen met zich meebrengen. Als het pand na werkzaamheden als nieuw wordt geclassificeerd, kan een btw-tarief van 21% van toepassing zijn. Een verlaagd tarief van 6% blijft mogelijk voor sloop- en wederopbouwprojecten indien uitgevoerd vóór 31 december 2023.

Sommige lokale overheden leggen specifieke regels op, afhankelijk van de lokale PPA of GRUP. De koper moet controleren of het huidige gebruik voldoet aan de wetgeving. Niet-aangegeven of onregelmatig gebruik kan leiden tot boetes of de transactie bemoeilijken.

Stedenbouw en nieuwe vormen van huisvesting

Nieuwe woonvormen, zoals samenwonen en licht wonen, ontwikkelen zich snel. In België verschilt de wettelijke erkenning echter van gewest tot gewest. In Brussel is nu een stedenbouwkundige vergunning nodig om een wooneenheid te creëren of te verwijderen.

Voor lichte huisvesting ontbreekt echter nog een precies wettelijk kader.

In Wallonië worden bepaalde alternatieven erkend, maar er zijn nog steeds juridische onzekerheden, vooral wat lichte huisvesting betreft. Ook in Vlaanderen wachten deze innovaties op duidelijke wetgeving.

Er zijn echter gesprekken aan de gang om deze vormen op te nemen in lokale stedenbouwkundige plannen.

De toekomst van de stedenbouwkundige voorschriften in België

De stedenbouwkundige regelgeving in België evolueert om tegemoet te komen aan nieuwe behoeften. Brussel wil nieuwe woonvormen reguleren en tegelijkertijd de stedelijke diversiteit behouden.

In Wallonië worden de administratieve procedures vereenvoudigd om innovatie aan te moedigen. In Vlaanderen ligt de nadruk op duurzaamheid en integratie van projecten in het bestaande stedelijke weefsel.

Recente versoepelingen staan tijdelijke gebruikswijzigingen toe tot 90 dagen zonder bouwvergunning. Kennisgeving aan de lokale overheid blijft echter verplicht. Deze wijzigingen zijn bedoeld om de wetgeving in overeenstemming te brengen met de milieu-uitdagingen en de maatschappelijke verwachtingen, terwijl ze er tegelijkertijd voor zorgen dat eventuele overtredingen met betrekking tot het grondgebruik worden gecontroleerd.

Auteur : CORNIL Olivier

UBEX Neem vandaag nog contact op voor een gratis adviesgesprek!

Laat je niet verrassen door veranderingen in de regelgeving. Anticipeer en handel samen met UBEXUw partner in vastgoedregelgeving.