Inhoud
Wat is een planningsovertreding?
Soorten planningsovertredingen
Hoe wordt een overtreding geregistreerd en gedocumenteerd?
Gevolgen van een planningsovertreding
Een huis verkopen in strijd met de bouwvoorschriften: oplossingen en advies
Stedenbouwkundige regularisatie: proces, kosten en deadlines
Wetgeving en nieuwe ontwikkelingen op het gebied van planningsovertredingen
Planningsovertredingen zijn overtredingen van de planningsregels die het landgebruik regelen. Deze voorschriften, die essentieel zijn voor het welzijn van gemeenschappen, zorgen ervoor dat bouw en ontwikkeling op een georganiseerde en veilige manier plaatsvinden. Een overtreding op het gebied van ruimtelijke ordening kan bestaan uit bouwen zonder bouwvergunning, het niet naleven van goedgekeurde plannen of een verandering van gebruik.
In België, met name in gewesten zoals Brussel en Wallonië, is er een strikte procedure voor de registratie van deze overtredingen. Alleen aangewezen agenten hebben de bevoegdheid om een proces-verbaal op te maken. Elk jaar wordt een groot aantal overtredingen geregistreerd, wat aantoont hoe belangrijk een goede kennis van de geldende regels is.
Het regulariseren van een planningsovertreding is een cruciale stap in het vermijden van boetes en het voldoen aan lokale normen. Inzicht in de soorten overtredingen en het regularisatieproces kan eigenaren en ontwikkelaars helpen bij het nalevingsproces. Dit zorgt ervoor dat stedelijke ontwikkeling op een harmonieuze en verantwoorde manier plaatsvindt.
A planningsovertreding ontstaat wanneer de stedenbouwkundige voorschriften niet worden nageleefd. Deze regels bepalen hoe land en gebouwen mogen worden gebruikt.
Typische overtredingen zijn :
Bezoek bouwvergunning is cruciaal. Het zorgt ervoor dat projecten voldoen aan de planningscodes.
Een uitbreiding kan bijvoorbeeld een overtreding zijn als deze zonder vergunning wordt uitgevoerd. Lokale autoriteiten houden vaak toezicht op dergelijke overtredingen.
De gevolgen van een overtreding zijn onder andere :
Om complicaties te voorkomen, is het essentieel om de planningsvoorschriften te begrijpen en op te volgen.
Planningsovertredingen omvatten verschillende handelingen met betrekking tot het bouwen en verbouwen van gebouwen zonder de vereiste vergunningen. Deze overtredingen worden nauwlettend gevolgd, vooral in Wallonië, met strenge regels die zijn vastgelegd in documenten zoals de CoDT.
Werken zonder vergunning Het is een zware overtreding om bouw- of verbouwingswerkzaamheden uit te voeren zonder de vereiste vergunning.
Voorbeelden:
Ruimte veranderen Een gebouw veranderen zonder toestemming is illegaal.
Dit omvat:
Een woning creëren: een nieuwe wooneenheid creëren in een bestaand gebouw.
Niet-toegestane bouw Voor alle nieuwe gebouwen is voorafgaande toestemming vereist. Niet-toegestane bouw kan leiden tot zware boetes.
Voorbeelden:
Gevel- en dakverbouwingen Voor elke verandering aan het uiterlijk is vaak een bouwvergunning nodig, bijvoorbeeld:
(C) Antoine Horenbeek
Buitenaanleg en omheining De buitenaanleg moet voldoen aan de plaatselijke voorschriften, bijvoorbeeld:
Tijdelijke installaties zonder vergunning Zelfs voor tijdelijke installaties is een vergunning nodig:
Raadpleeg de lijst met werken die zijn vrijgesteld van bouwvergunningen om na te gaan of je project een bouwvergunning nodig heeft.
© Antoine HORENBEEK
Planningsovertredingen worden met grote zorg behandeld door de autoriteiten, die ervoor moeten zorgen dat de wetgeving wordt nageleefd. Er zijn deskundige spelers bij betrokken en er wordt een nauwkeurige juridische procedure gevolgd, met nauwgezette documentatie en strikte formaliteiten.
De meldingsplichtigen spelen een sleutelrol bij het vaststellen van stedenbouwkundige overtredingen. Ze zijn vaak afkomstig van de afdeling ruimtelijke ordening en zijn opgeleid om overtredingen van de stedenbouwkundige voorschriften op te sporen.
Wanneer ze een overtreding constateren, stellen ze een proces-verbaal van constatering op.Dit document moet een gedetailleerde beschrijving geven van de elementen van de overtreding, de plaats, de datum en de naam van deovertreder. Ambtenaren kunnen samenwerken met een architect om de technische aspecten van de betreffende constructies te beoordelen.
De procedure voor het registreren van overtredingen volgt strikte wettelijke regels. En zodra het proces-verbaal van overtreding is opgesteld, kan de administratie een klacht sturen naar de gedelegeerde ambtenaar of naar de procureur des Konings, die beslist of er een strafrechtelijke procedure wordt gestart . Dit is een standaardfase in de behandeling van overtredingen en binnen het kader van de wet.
De formaliteiten in verband met een verklaring van overtreding omvatten een reeks documenten die nuttig kunnen zijn voor de regularisatie regularisatieprocedure. De proces-verbaal is een van de officiële documenten die naar de eigenaar en verschillende andere instanties wordt gestuurd, waaronder de Openbare Aanklager en het gemeentelijke hogeschool.
Alle houders van zakelijke rechten met betrekking tot het eigendom moeten worden geïnformeerd.
In de brief die samen met de officiële overtredingverklaring naar de eigenaar wordt gestuurd, stellen de autoriteiten meestal voor om het pand in de oorspronkelijke staat te herstellen of om een bouwvergunning aan te vragen om de situatie binnen een bepaalde periode, vaak 6 maanden, te regulariseren.
Administratieve follow-up is cruciaal voor het resultaat van de procedure. Als deze formaliteiten strikt worden uitgevoerd, dient de documentatie niet alleen als bewijs, maar ook als een solide basis voor een mogelijke controle of juridische procedures.
Overtredingen op het gebied van ruimtelijke ordening kunnen ernstige gevolgen hebben voor eigenaars van onroerend goed. Ze verminderen de waarde van een eigendom en maken het moeilijk, zo niet onmogelijk, om het te verkopen. Juridische stappen zijn vaak nodig om deze problemen op te lossen.
Gebouwen die in overtreding zijn, worden onderworpen aan strenge straffen. Eigenaren kunnen een boete krijgen als ze afwijken van de vereiste stedenbouwkundige naleving.
Als de overtreding voortduurt, kan de situatie worden doorverwezen naar een rechtbank. Deze neemt maatregelen om ervoor te zorgen dat het pand voldoet aan de geldende normen. Daarnaast kan de bevoegde instantie opdracht geven om de werkzaamheden te staken of een gebouw dat niet aan de normen voldoet te slopen.
De eigenaar is burgerlijk aansprakelijk en moet vaak dure administratieve stappen ondernemen om de situatie te regulariseren. Hiervoor is soms een akte van regularisatie nodig, die lang en ingewikkeld kan zijn om te verkrijgen.
Een constatering van non-conformiteit heeft een grote impact op de verkoop van een woning. Wanneer een potentiële koper op de hoogte wordt gebracht van de onregelmatigheid, kan hij van de koop afzien of een lagere prijs vragen. De koper kan terughoudend zijn om dit te doen vanwege de risico's die gepaard gaan met het nietig verklaren van de koopakte.
In elk elk geval is het verkoper, notaris en makelaar verplicht om toekomstige kopers zo snel mogelijk te informeren over alle bekende stedenbouwkundige inbreuken die van invloed zijn op het te koop aangeboden onroerend goed. zoals zo snel mogelijk.
Bovendien, als het pand wordt verkocht zonder in overeenstemming te zijn gebracht, kan de verantwoordelijkheid voor de onregelmatigheden worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar, waardoor de last van de nalevingsprocedures toeneemt.
Dit omvat mogelijke juridische en financiële stappen om de stedenbouwkundige status van het eigendom te regulariseren. Voor een verkoper kan het niet naleven van de regels het onroerend goed minder aantrekkelijk en moeilijker te verkopen maken.
Het verkopen van een woning in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften kan een aantal uitdagingen met zich meebrengen, niet in de laatste plaats het risico dat de verkoper aansprakelijk wordt gesteld. Het is belangrijk dat de verkoper zich bewust is van de beschikbare opties om deze risico's tot een minimum te beperken.
Als een woning in strijd is met de bouwvoorschriften, kan de verkoper specifieke clausules opnemen in de koopovereenkomst. Een veel voorkomende clausule is de niet-garantieclausule, waarin de verkoper bepaalt dat hij geen kennis heeft van andere inbreuken dan de genoemde. Deze clausule moet expliciet worden gedefinieerd en geaccepteerd door de koper om de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken.
Een andere optie is de garantie van uitzetting. Hiermee kan de koper om ontbinding van het contract of schadevergoeding vragen als de schending problemen veroorzaakt na de aankoop. Deze garantie stelt de koper gerust en kan de verkoop van het eigendom vergemakkelijken, zelfs als het niet conform is.
Om een niet-conforme woning te verkopen, kan de verkoper het volgende overwegen verkoop zoals het iswaarbij de koper het eigendom accepteert zoals het is. Dit betekent dat de koper wordt geïnformeerd over de inbreuken en ermee instemt de bijbehorende verantwoordelijkheden op zich te nemen. Deze aanpak vereist duidelijke communicatie tussen de verkoper, de koper en eventueel een makelaar.
De openbare verkoop is een ander alternatief. Bij een veiling kan de concurrentie tussen kopers enkele van de negatieve aspecten compenseren. Hoewel deze strategie vaak als minder winstgevend wordt gezien, kan ze effectief zijn voor goederen die moeilijk op een andere manier te verkopen zijn. Deze optie verkort ook de tijd dat het goed onverkocht blijft, wat voordelig is voor de verkoper.
Stedenbouwkundige regularisatie is essentieel om constructies of ontwikkelingen die zonder voorafgaande toestemming zijn uitgevoerd, in overeenstemming te brengen. Hoewel dit proces complex is, kan het sterk vereenvoudigd worden dankzij onze expertise
Als er geen verzoek om bijkomende informatie wordt ingediend, variëren de termijnen voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning van gewest tot gewest: in Wallonië zijn ze over het algemeen 120 dagen; in Vlaanderen is het proces vaak sneller. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest daarentegen zijn de doorlooptijden notoir lang. Deze administratieve traagheid, die vaak wordt bekritiseerd, is in talrijke persartikelen aan bod gekomen en heeft de Orde van Architecten ertoe aangezet om actie te ondernemen.
Verzoek om meer informatie: de administratie vraagt bijna altijd om meer informatie. Dit is een gelegenheid om met de agent die de zaak behandelt te bespreken en te onderhandelen over de richting en de aanpassingen die aan de zaak moeten worden gemaakt om de kans op succes te vergroten.
De regularisatiekosten variëren naargelang de complexiteit van het misdrijf en de omvang van het dossier. We hanteren een uurtarief om een eerlijke en transparante prijs te garanderen. Ons doel is simpelweg ervoor te zorgen dat de tijd van onze experts gedekt is. Dit geeft je het voordeel dat je op elk moment tijdens het regularisatieproces vrij bent om het proces te pauzeren of stop te zetten.
Bij de bevestiging van je aanvraag voor een opdracht vragen we je een starttarief van € 350 excl. btw (€ 423,50 incl. btw) te betalen om 1/4 van de kosten te dekken die we in dit stadium al op je dossier hebben voorgeschoten (verzekering, beroepskosten, administratie, juridisch toezicht, enz.)
Je krijgt dan een schatting van de benodigde diensten, die wordt aangepast naarmate je zaak vordert. Voorafgaand aan elk van onze interventies zullen we je op de hoogte stellen van het geschatte aantal uren dat onze experts aan dienstverlening zullen besteden, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
In termen van tijdHet hele proces kan enkele maanden in beslag nemen, afhankelijk van de aard van de overtreding en de reactiesnelheid van de lokale autoriteiten. Dankzij onze expertise en onze relatie met de planningsautoriteiten doen we ons uiterste best om deze vertragingen te beperken.
Onze ervaring en onze statistieken over honderden dossiers hebben ons geleerd dat tijd een bondgenoot is in het bereiken van een vlotte oplossing als het gaat om stedenbouwkundige regularisatie. Onze statistieken tonen aan dat hoe meer druk er op een zaak wordt uitgeoefend, hoe minder positieve resultaten er worden behaald.
UbexOns team bestaat uit deskundigen op het gebied van ruimtelijke ordening, architecten en specialisten op het gebied van bouwwetgeving. Dankzij onze grondige kennis van de lokale procedures en voorschriften kunnen we oplossingen voorstellen die perfect zijn aangepast aan elke situatie en zorgen voor een effectieve regularisatie die voldoet aan de geldende normen.
Voortdurend bijwerken: we werken het wetgevingskader in alle drie de regio's voortdurend bij en onze experts werken hun vaardigheden voortdurend bij.
Dat is alles wat we doen en daarom doen we het goed.
Een netwerk van contacten: al meer dan 30 jaar bouwen we aan ons netwerk van contacten, vooral met de autoriteiten, door ons te positioneren als een bemiddelaar in plaats van een uitdager.
Gegarandeerde onafhankelijkheid: we zijn compromisloos op dit gebied en we willen de speler en bemiddelaar aan de kant van onze klanten blijven. We werken voor geen enkele overheidsinstantie.
Door je project aan ons toe te vertrouwen, profiteer je van persoonlijke ondersteuning in elke fase van het regularisatieproces, zodat je er zeker van kunt zijn dat je woning onder de best mogelijke omstandigheden wordt geregulariseerd.
In bepaalde specifieke gevallen is het mogelijk om een bouwaanvraag in te dienen zonder de hulp van een architect. planningsaanvraag in te dienen zonder de hulp van een architect. Dit proces is echter niet zonder moeilijkheden en vereist technische expertise om ervoor te zorgen dat de vereiste documenten nauwkeurig zijn.
Het aanvragen van een bouwvergunning zonder de diensten van een architect omvat dezelfde stappen en dezelfde documenten die moeten worden voorbereid als een aanvraag voor een bouwvergunning met de diensten van een architect: plannen, aanzichten, doorsneden, administratieve formulieren, statistisch formulier, enz.
Ubex is een betrouwbare bondgenoot als het gaat om het aanvragen van bouwvergunningen, zelfs zonder de diensten van een architect, waardoor je kansen op succes bij het aanvragen van bouwvergunningen worden gemaximaliseerd.
Recente wijzigingen in de wetgeving op stedenbouwkundige overtredingen in België hebben gezorgd voor meer flexibiliteit en amnestie voor bepaalde overtredingen uit het verleden. Deze wijzigingen zijn van invloed op Wallonië, Brussel en Vlaanderen, en hebben een aanzienlijke impact op het beheer van planningsovertredingen in de steden van elk gewest.
In Wallonië, Brussel en Vlaanderen is de lokale regelgeving gewijzigd om de bewoners en lokale actoren meer flexibiliteit te bieden. Elk gewest heeft zijn regels aangepast om de procedures te harmoniseren en bepaalde aspecten van territoriale ontwikkeling te vereenvoudigen. De Code du Développement Territorial (CoDT) in Wallonië, het Reglement inzake Ruimtelijke Ordening (REG) in Brussel en specifieke planningsrichtlijnen in Vlaanderen zijn allemaal herzien om de administratieve procedures te vergemakkelijken.
Zo werden bijvoorbeeld de bepalingen inzake bouwvergunningen aangepast, waardoor bepaalde procedures in alle gewesten minder complex zijn geworden. Daardoor genieten de Belgische steden en gemeenten van een vermindering van de administratieve lasten, een vlottere afhandeling van kleine inbreuken en meer juridische duidelijkheid.
Een van de belangrijkste veranderingen in deze regio's betreft de invoering van vermoedens van overeenstemming. In Wallonië worden bepaalde werkzaamheden die vóór een bepaalde datum zijn uitgevoerd, nu als conform beschouwd, en in Brussel en Vlaanderen gelden soortgelijke regelingen, onder bepaalde voorwaarden. Deze wijzigingen maken het mogelijk om bepaalde situaties te regulariseren zonder dat er ingewikkelde procedures moeten worden gevolgd voor reeds lang bestaande inbreuken.
Voor vroegere overtredingen zijn amnestiemaatregelen genomen om rechtszaken in verband met regularisaties te verlichten. In Wallonië is gedeeltelijke amnestie mogelijk voor feiten die vóór 1 maart 1998 zijn gepleegd, op voorwaarde dat er geen proces-verbaal is opgesteld en dat het pand in overeenstemming is met het sectorplan. Vergelijkbare regelingen bestaan in Brussel en Vlaanderen, hoewel de referentiedata en voorwaarden enigszins kunnen verschillen afhankelijk van de gewestelijke regelgeving.
Deze amnestiemaatregelen bieden burgers en lokale overheden de kans om situaties te regulariseren zonder zware straffen op te lopen. Dit helpt om administratieve geschillen te verminderen en het lokale rechtsklimaat te verbeteren. Deze verandering weerspiegelt de inspanningen van elke regio om de juridische beperkingen die op hun grondgebied wegen te verlichten en burgers eenvoudiger toegang te bieden tot nalevingsprocedures.
Dus of je nu in Wallonië, Brussel of Vlaanderen woont, deze wetswijzigingen bieden een meer toegankelijke mogelijkheid voor naleving, waardoor het mogelijk wordt om een harmonieuze stedelijke ontwikkeling te versterken die voldoet aan de lokale regelgeving.
Om een overtreding aan te geven, moet je contact opnemen met de relevante lokale autoriteiten. Dit kun je doen door een formele klacht in te dienen bij de betreffende gemeente. Er wordt dan meestal een onderzoek uitgevoerd door bevoegde ambtenaren.
De regularisatiekosten variëren naargelang de complexiteit van de overtreding en de regionale wetgeving. Ze omvatten vaak administratieve kosten en mogelijke aanpassingen aan het gebouw of het gebruik ervan om het in overeenstemming te brengen met de stedenbouwkundige voorschriften.
In Brussel zijn de boetes voor stedenbouwkundige inbreuken gebaseerd op de ernst van de overtreding en het soort overtreding dat is begaan. De criteria omvatten de aard van de werkzaamheden die zonder vergunning of in strijd met de voorschriften zijn uitgevoerd.
In Wallonië verloopt de verjaringstermijn voor een stedenbouwkundige overtreding over het algemeen na een bepaalde periode, op voorwaarde dat er geen gerechtelijke stappen zijn ondernomen. Deze periode kan variëren afhankelijk van de aard van de overtreding en de datum waarop deze werd ontdekt.
De consequenties kunnen bestaan uit boetes, de verplichting om het eigendom in de oorspronkelijke staat te herstellen of gebruiksbeperkingen. In sommige gevallen kan een verbod op bewoning worden opgelegd totdat de situatie is geregulariseerd.
U kunt controleren of er overtredingen zijn begaan door de planningsregisters bij uw gemeente te raadplegen of door een inspectie door de gemeente aan te vragen. De bevoegde ambtenaren stellen dan een proces-verbaal op van eventuele overtredingen.
Auteur : CORNIL Olivier
UBEX Neem vandaag nog contact op voor een gratis adviesgesprek!
Laat je niet verrassen door veranderingen in de regelgeving. Anticipeer en handel samen met UBEXUw partner in vastgoedregelgeving.
Neem contact op met Ubex
Adressen Ubex
Louizalaan 523 B1050 Brussel
Chaussée de Marche 482 B5101 Namen
Rue Bois Gotha 98 B4000 Luik
Rue de Bart Haut 6 B6790 Aubange
Copyright © SIZE+ srl 2025. Alle rechten voorbehouden.
