Antoine HORENBEEK
Inhoud
Wat is een planningsovertreding?
Soorten planningsovertredingen
Juridische gevolgen van een planningsovertreding
De risico's van een planningovertreding voor de verkoop van onroerend goed
Planning vóór de verkoop: waarom is dat essentieel?
Mogelijkheden om een huis te verkopen dat in strijd is met de stedenbouwkundige voorschriften
Kopersbescherming: de clausule die de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften garandeert
Praktisch advies voor verkopers en kopers van vastgoed dat in strijd is met de bouwvoorschriften
Een pand verkopen in strijd met de bouwvoorschriften kan complex en riskant zijn. Wanneer een verkoper een woning aanbiedt, moet hij ervoor zorgen dat alle werkzaamheden die aan de woning worden uitgevoerd niet in strijd zijn met de geldende bouwvoorschriften.
Het is essentieel om op de hoogte te zijn van mogelijke inbreuken en de gevolgen daarvan om juridische complicaties bij de verkoop van een woning te voorkomen.
Bij de verkoop van onroerend goed moeten zowel de koper als de verkoper op de hoogte zijn van elkaars rechten en verantwoordelijkheden. Een notaris speelt bijvoorbeeld een cruciale rol om ervoor te zorgen dat aan alle stedenbouwkundige formaliteiten wordt voldaan. Hij of zij garandeert dat het onroerend goed dat wordt verkocht vrij is van overtredingen, waardoor de koper wordt beschermd tegen eventuele toekomstige problemen.
De nodige documenten, zoals planningsinformatie, moeten met zorg worden verstrekt. Deze documenten beschrijven de locatie en het officiële gebruik van het onroerend goed en zorgen voor essentiële transparantie. Inbreuken op de regels kunnen leiden tot beëindiging van contracten of andere kostbare juridische stappen, waardoor inzicht in deze factoren essentieel is voor alle betrokken partijen.
Er is sprake van een stedenbouwkundige overtreding wanneer bouwwerken of verbouwingen aan een eigendom worden uitgevoerd zonder de geldende stedenbouwkundige voorschriften van een gemeente na te leven. Deze regels zijn vastgelegd in de stedenbouwkundige code en zijn bedoeld om een harmonieuze ontwikkeling van het gebied te garanderen.
Overtredingen worden vaak vastgelegd in een proces-verbaal dat wordt opgesteld door de bevoegde instantie, zoals de plaatselijke afdeling ruimtelijke ordening. Het kan gaan om constructies zoals terrassen of bijgebouwen die zonder de nodige toestemming zijn gebouwd.
Les autorités peuvent imposer une régularisation de la situation urbanistique de la propriété concernée. Cela implique d'obtenir les permis requis pour rendre conforme le bien aux plans d'aménagement du territoire.
De stedenbouwkundige voorschriften kunnen per gemeente verschillen. Daarom is het belangrijk om de plaatselijke stedenbouwkundige informatie te raadplegen voordat je aan de slag gaat.
Het negeren van deze richtlijnen kan leiden tot juridische complicaties, waaronder de noodzaak om aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken of zelfs de noodzaak om ongeautoriseerde gebouwen te slopen.
Bij de verkoop van een eigendom met een stedenbouwkundige overtreding moet de situatie worden opgehelderd tussen de verkoper en de koper. Dit kan de waarde van het eigendom beïnvloeden en vereist vaak specifieke stappen om de situatie te regulariseren.
Stedenbouwkundige inbreuken manifesteren zich vaak in verschillende aspecten van bouw- en vastgoedprojecten. Ze hebben invloed op gebouwen, huizen en woningen, of ze nu worden gebouwd of gerenoveerd.
Het eerste type onregelmatigheid betreft ongeoorloofde werkzaamheden. Hieronder valt het bouwen of renoveren zonder vergunning, zoals het uitbreiden van een huis of het veranderen van de dragende elementen van een beleggingspand.
Niet-conform gebruik is een andere veel voorkomende overtreding. Hiervan is sprake als het gebruik van een gebouw, of dat nu een woning of een commerciële ruimte is, wordt gewijzigd zonder wettelijke goedkeuring.
Afwijkingen die niet worden nageleefd tijdens bouwprojecten kunnen ook een overtreding vormen. Bijvoorbeeld als een bouwvergunning bepaalde specifieke voorwaarden vereist, zoals de maximale hoogte van een gebouw, en deze niet worden nageleefd.
Antoine HORENBEEK
Niet-naleving van het bestemmingsplan komt ook vaak voor. Een object of gebouw kan zich in een gebied bevinden waar het gebruik ervan beperkt of verboden is, waardoor een planologische onregelmatigheid ontstaat.
Tot slot is het illegaal bezetten van land door gebouwen een ernstige overtreding. Dit geldt ook voor constructies die zijn opgericht op land dat is gereserveerd voor ander gebruik.
Het is essentieel voor eigenaars en ontwikkelaars om ervoor te zorgen dat de stedenbouwkundige normen worden nageleefd om juridische complicaties te voorkomen.
Een overtreding van de bouwvoorschriften kan een aantal gevolgen hebben voor de partijen die betrokken zijn bij de verkoop van een onroerend goed. Inbreuken op de stedenbouwkundige voorschriften kunnen de geldigheid van een verkoopcontract beïnvloeden. Volgens de huidige wetgeving moet de inbreuk worden gemeld om juridische complicaties te voorkomen.
Juridische sancties kunnen leiden tot civielrechtelijke of strafrechtelijke sancties voor de verkoper. Het is ook belangrijk op te merken dat vrijstelling van aansprakelijkheid niet altijd mogelijk is. Clausules worden vaak onverenigbaar geacht met de wettelijke verplichtingen van de verkoper.
De koper kan schadevergoeding vragen of zelfs de transactie annuleren als de akte in strijd is met de stedenbouwkundige normen. In sommige gevallen, zoals gedeeltelijke of volledige ontruiming, kunnen ze schadevergoeding eisen.
De Raad van State kan worden gebruikt als beroepsinstantie in geval van een geschil. Uitspraken van rechtbanken spelen een cruciale rol bij het oplossen van geschillen over planningsovertredingen.
De publiciteit rond het bestaan van een inbreuk moet transparant en eerlijk zijn. Onjuiste informatie kan leiden tot vervolging wegens oneerlijke handelspraktijken.
Hoewel de notaris niet verantwoordelijk is voor het controleren van de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften (aangezien hij geen stedenbouwkundige expert is), is het zijn rol om ervoor te zorgen dat de verkoper alle documenten verstrekt die nodig zijn voor de transactie. Nauwkeurige en grondige informatie is essentieel om ernstige juridische gevolgen voor de bij de transactie betrokken partijen te voorkomen.
Wanneer een eigendom wordt verkocht met een bouwovertreding, kunnen er een aantal risico's ontstaan. Deze kunnen van invloed zijn op de waarde van het pand, de geldigheid van de transactie en de juridische aansprakelijkheid van de verkoper.
Een planologische overtreding kan de waarde van een woning verminderen. Potentiële kopers kunnen dit zien als een groot gebrek, waardoor hun interesse of hun bod afneemt.
Dit kan een negatieve invloed hebben op de verkoopprijs, waardoor onderhandelen moeilijk wordt. Goed geïnformeerde kopers zullen geneigd zijn om een prijsverlaging te vragen om de nalevingskosten te dekken.
Eigenaren moeten voorbereid zijn op intensieve gesprekken met toekomstige kopers, want een breuk kan ook de verkooptijd verlengen.
Als de planningsovertreding wordt ontdekt nadat de overeenkomst is ondertekend, kan de verkoop nietig worden verklaard.
Kopers kunnen nietigheid inroepen als ze niet goed zijn geïnformeerd vóór de transactie. Volgens het Burgerlijk Wetboek kan een verborgen gebrek worden ingeroepen en kan de koper de aankoop van de woning annuleren.
Het is cruciaal om inbreuken in een vroeg stadium aan te pakken om ernstige juridische gevolgen te voorkomen. Dit beschermt zowel de verkoper als de koper en zorgt voor een veiligere transactie.
De verkoper is wettelijk verplicht om de koper vóór de verkoop op de hoogte te stellen van eventuele stedenbouwkundige problemen.
Het niet bekendmaken van informatie kan leiden tot juridische stappen tegen de verkoper. Het is daarom essentieel om bekende overtredingen aan het begin van het verkoopproces bekend te maken.
Dit omvat transparantie bij het presenteren van documenten, met name bij het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst. Een geïnformeerde verkoper garandeert een veiligere vastgoedtransactie en minimaliseert mogelijke risico's.
Het regulariseren van de planning van een eigendom dat in strijd is met de wet is cruciaal om juridische obstakels bij de verkoop te vermijden. Het zorgt ervoor dat de woning voldoet aan de wet en voorkomt complicaties in de toekomst. Er zijn specifieke procedures voor elke regio.
Regularisatie begint met een aanvraag voor een regularisatievergunning. Vaak wordt er een architect bij betrokken om ervoor te zorgen dat de uitgevoerde werkzaamheden voldoen aan de geldende normen. De eigenaar moet een gedetailleerd dossier opstellen waarin de situatie wordt uitgelegd en de noodzaak van de naleving wordt gerechtvaardigd. Zodra het dossier is ingediend, zal de lokale overheid de aanvraag onderzoeken.
De goedkeuring hangt af van een aantal factoren, waaronder de naleving van de planningsvoorschriften en de impact op de lokale omgeving. Als het goedgekeurd is, kan het pand legaal te koop worden aangeboden.
Het is essentieel om deze stappen strikt te volgen om boetes of annulering van de verkoop te voorkomen.
De regularisatiekosten variëren naargelang de complexiteit van de zaak en het vereiste werk. Ze kunnen bestaan uit honoraria van architecten, administratieve kosten en verschillende belastingen. Over het algemeen kunnen de kosten aanzienlijk zijn, vooral als er grote aanpassingen nodig zijn om de situatie te regulariseren.
Het kan enkele maanden duren om een regularisatievergunning te verkrijgen. Dit hangt af van hoe snel de lokale autoriteiten de aanvraag behandelen en de complexiteit van de gevraagde aanpassingen.
Anticiperen op deze deadlines is noodzakelijk om te voorkomen dat de verkoop vertraging oploopt.
Elk gewest van België heeft zijn eigen stedenbouwkundige voorschriften. In Wallonië kan de regularisatie soepeler verlopen, maar is er nog steeds een vergunning nodig. In Brussel zijn de eisen streng en moet de aanvraag goed worden ingevuld. Vlaanderen legt dan weer precieze normen en strenge controles op.
Eigenaars moeten zich vertrouwd maken met de specifieke regelgeving in hun regio.
Als je deze regionale verschillen begrijpt, kun je een dossier opstellen dat aan de regels voldoet en valkuilen vermijden bij de verkoop.
Lors de la vente d'un bien en infraction urbanistique, le notaire et l'agent immobilier jouent des rôles cruciaux. Le notaire doit garantir la transparence et l'exactitude des documents, tandis que l'agent immobilier est chargé de vérifier la conformité urbanistique du bien.
Het is de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat alle documenten met betrekking tot de verkoop voldoen aan de wettelijke normen. Hoewel de notaris niet verantwoordelijk is voor het analyseren van de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften - dat is de taak van gespecialiseerde stedenbouwkundigen - moet hij of zij ervoor zorgen dat de verkoper alle vereiste documenten verstrekt en dat de essentiële informatie in de koopakte wordt opgenomen.
Het informeren van de verkoper en de koper over de risico's van een bouwovertreding is cruciaal om toekomstige geschillen te voorkomen. De notaris kan aansprakelijk worden gesteld als de verstrekte informatie onjuist of onvolledig is.
L'agent immobilier doit vérifier la légalité du bien avant sa mise en vente. Cela inclut de consulter les documents disponibles auprès des bureaux administratifs compétents. Il a l'obligation légale de signaler toute irrégularité urbanistique aux acheteurs potentiels.
En cas de manquement, la responsabilité de l'agent peut être engagée, surtout s'il savait que le bien violait les normes urbanistiques. Les agences immobilières sont souvent tenues d'avoir une assurance pour couvrir des erreurs potentielles.
De verkoop van een pand dat in strijd is met de stedenbouwkundige voorschriften kan een specifieke aanpak vereisen om een succesvolle transactie te garanderen. Opties zijn onder andere voorafgaande regularisatie, het gebruik van een garantieclausule of verkoop in de huidige staat waarbij de koper de verantwoordelijkheid op zich neemt.
Avant de vendre, le propriétaire peut choisir de régulariser le bien. Cela signifie mettre en conformité toutes les irrégularités qui enfreignent les règles d'urbanisme locales.
Étapes importantes incluent l'embauche d'un architecte pour évaluer le bien et soumettre les modifications nécessaires aux autorités urbanistiques. Ce processus peut être long, mais réduit le risque juridique et augmente la valeur de marché du bien.
La régularisation est souvent vue comme un investissement par le vendeur qui souhaite minimiser les complications possibles.
Une autre option est de vendre le bien avec une clause spécifique qui garantit au futur acquéreur que toutes les infractions urbanistiques seront prises en charge. Cette clause peut spécifier que le vendeur est responsable de la résolution de toutes les non-conformités, soit avant, soit après la vente.
Cela offre une sécurité à l'acheteur et peut faciliter la vente, notamment si le vendeur prend en charge les coûts de régularisation. La rédaction de cette clause nécessite généralement des conseils juridiques pour protéger les intérêts des deux parties.
Le vendeur peut aussi choisir de vendre le bien en l'état, transférant ainsi le poids de la régularisation à l'acheteur. Dans ce cas, il est crucial que le futur propriétaire soit pleinement informé des infractions existantes et qu'il accepte explicitement d'assumer ces responsabilités.
Le prix de vente peut être ajusté pour refléter les coûts potentiels que l'acheteur devra supporter pour mettre le bien en conformité. Ce type de vente nécessite souvent une transparence totale afin d'éviter des complications légales après la transaction.
Een clausule die de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften garandeert, helpt de koper zich te beschermen tegen stedenbouwkundige inbreuken op een eigendom. Het verplicht de verkoper om ervoor te zorgen dat het onroerend goed voldoet aan de stedenbouwkundige wetgeving, of om de koper te compenseren als er een overtreding wordt geconstateerd.
La garantie d’éviction protège l’acheteur contre l'existence de droits tiers qui pourraient affecter son usage du bien. Elle inclut :
Ces éléments se manifestent souvent par clauses dans l’acte authentique, protégeant l'acheteur s'il découvre que le bien viole des conditions urbanistiques.
Pour ajouter une telle clause, il est crucial de détailler explicitement les garanties dans l’acte authentique :
Ces étapes permettent à l’acheteur d’exercer ses droits efficacement, tout en renforçant la protection offerte par lagarantie des vices cachés.
Bij de verkoop van onroerend goed kunnen problemen ontstaan als het onroerend goed in strijd is met de stedenbouwkundige voorschriften. Deze geschillen hebben vaak betrekking op de aansprakelijkheid van de partijen en de beschikbare rechtsmiddelen.
Le vendeur peut se retrouver confronté à des litiges liés à une infraction urbanistique non révélée lors de la vente. S'il n'a pas informé l'acheteur de l'existence d'une telle infraction, la responsabilité civile du vendeur peut être engagée. La mauvaise foi ou l'omission volontaire peut aggraver les répercussions pour le vendeur.
Il se peut que le contrat de vente soit annulé ou que des compensations financières soient exigées pour couvrir les coûts de régularisation. Par ailleurs, le vendeur pourrait envisager de prouver qu'il n'était pas au courant du problème, en appelant à sa bonne foi. Dans certains cas, des négociations peuvent être engagées pour résoudre le litige à l'amiable.
L'acheteur d'un bien en infraction urbanistique peut invoquer le vice caché pour obtenir réparation. Une infraction non révélée au moment de l'achat peut rendre le vendeur responsable des préjudices subis par l'acheteur. Le recours à un arrêt de la cour pour résoudre ces litiges est possible si un défaut de conformité est avéré.
Ce dernier peut demander la résiliation du contrat de vente ou exiger une réduction du prix. L'appel à la responsabilité civile du vendeur peut aussi être engagé pour couvrir les frais de mise en conformité. Dans ce contexte, prouver la négligence ou la mauvaise foi du vendeur renforce la position de l'acheteur.
Het kopen of verkopen van een woning in strijd met de bouwvoorschriften kan een uitdaging zijn. Inzicht in de wettelijke verplichtingen is cruciaal om risico's te minimaliseren en alle betrokken partijen te beschermen.
Pour les vendeurs, vérifier la conformité de leur bien est essentiel. En l'absence de régularisation, informer l'acheteur des infractions existantes est non seulement transparent mais aussi légalement prudent. Une clause d'exonération est un moyen de se protéger partiellement, mais il ne dispense pas le vendeur de toute responsabilité.
Envisagez de consulter un expert en urbanisme pour évaluer les travaux nécessaires à la mise en conformité. Cela aide à estimer le coût et à ajuster le prix du bien si nécessaire. Mieux vaut anticiper ces démarches que de risquer ultérieurement des litiges ou amendes.
Préparez attentivement tous les documents requis par la législation, notamment les certificats et attestations obligatoires. Cela inclut les plans d'urbanisme et tout document prouvant les démarches de régularisation effectuées. Ces démarches garantissent que le bien soit vendu dans le meilleur état possible, ou au moins en toute connaissance de cause.
Les acheteurs doivent attentivement examiner la situation urbanistique du bien avant l'achat. Consultez les documents officiels et faites appel à un professionnel pour une inspection détaillée. S'assurer que le bien n'est pas en infraction est crucial pour éviter des surprises coûteuses.
Négociez habilement pour protéger vos intérêts en cas d'infraction. Une clause de garantie de conformité peut être ajoutée à l'acte de vente pour assurer que le vendeur assume la responsabilité des irrégularités.
Évaluer le coût des travaux de mise en conformité est vital. Demandez des devis pour avoir une vision claire des investissements futurs nécessaires pour remettre le bien en pristin état. Cette étape permet d'éviter des dépenses imprévues après l'achat.
In België is de verjaringstermijn voor planningsdelicten over het algemeen tien jaar. Dit betekent dat als een overtreding niet binnen deze periode is aangegeven of rechtgezet, deze niet langer wettelijk kan worden vervolgd.
Om erachter te komen of een woning in strijd is met de wet, kun je de plaatselijke planningsdocumenten raadplegen. De verkoper heeft ook de plicht om de koper te informeren over bekende overtredingen.
Het regularisatieproces begint met een aanvraag tot regularisatie bij de relevante autoriteiten. Dit kan betekenen dat de plannen moeten worden gewijzigd of dat er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om het pand in overeenstemming te brengen met de huidige normen.
De notaris moet ervoor zorgen dat alle informatie met betrekking tot inbreuken naar behoren wordt bekendgemaakt. Hij moet de partijen adviseren over de juridische implicaties en de stappen die nodig zijn om de situatie te regulariseren.
Als een overtreding niet wordt verholpen, kan dit leiden tot problemen voor de koper, zoals beperkingen op het gebruik van het onroerend goed of zelfs annulering van de verkoop. Kopers moeten zich bewust zijn van de risico's die gepaard gaan met het kopen van een eigendom dat in strijd is met de wet.
Auteur : CORNIL Olivier
UBEX Neem vandaag nog contact op voor een gratis adviesgesprek!
Laat je niet verrassen door veranderingen in de regelgeving. Anticipeer en handel samen met UBEXUw partner in vastgoedregelgeving.
Neem contact op met Ubex
Adressen Ubex
Louizalaan 523 B1050 Brussel
Chaussée de Marche 482 B5101 Namen
Rue Bois Gotha 98 B4000 Luik
Rue de Bart Haut 6 B6790 Aubange
Copyright © SIZE+ srl 2025. Alle rechten voorbehouden.
