Antoine HORENBEEK
Een kamer toevoegen, een keuken vergroten of een veranda installeren lijkt triviaal... tot je je afvraagt of het uitbreiden van je huis in België zonder bouwvergunning echt is toegestaan. Er zijn veel regels om rekening mee te houden, zoals het woonoppervlak, de locatie, de buurt, de verplichte architect, de regionale voorschriften (CoDT, COBAT, enz.), de stedenbouwkundige verklaring, de bouwvergunning, de stilzwijgende toestemming, erfdienstbaarheden en zelfs PEB (PEB), en inbreuken op de stedenbouwkundige voorschriften kunnen een verkoop of een RU al snel bemoeilijken.
Bij Ubex analyseren we uw situatie (uitgevoerde werkzaamheden, maximale oppervlakte van de uitbreiding, aanwezigheid van een bij de Ordre ingeschreven architect, eventuele afwijkingen van de stedenbouwkundige voorschriften, enz.) en beheren we de procedures voor de stedenbouwkundige uitbreiding om uw eigendom veilig te stellen, boetes te vermijden en uw verplichtingen te verduidelijken voordat de autoriteiten er belang bij hebben.
In België is de algemene regel eenvoudig: zodra je het volume, het uitzicht of de structuur van je woning wijzigt, is een bouwvergunning vereist. Waar het ingewikkeld wordt, zijn de uitzonderingen... maar laten we ons eerst concentreren op wat boven alle twijfel verheven is.
Voor een uitbreiding die extra woonruimte creëert - een slaapkamer, serre, kantoor, vergrote keuken, binnenplaats - is bijna altijd een bouwvergunning nodig. Hoe groter de uitbreiding, hoe strenger de eisen (tegenslagen, hoogte, plaatsing, respect voor de buren, PEB, enz.)
Het openen van een dragende muur om een kamer uit te breiden, het maken van een erker, het bouwen van een opkamer... dit alles heeft invloed op de structuur: er is een bouwvergunning nodig, vaak met een architect die is ingeschreven bij de Ordre.
Het veranderen van materialen, het transformeren van de achtergevel, het maken van nieuwe openingen of het aanpassen van het dak: zelfs in een gebied dat niet zichtbaar is vanaf de straat kan voor dergelijke werkzaamheden een vergunning nodig zijn volgens de regionale regelgeving.
Het ombouwen van een garage tot atelier, van een bijgebouw tot een professioneel kantoor of van een zolder tot een woning wordt beschouwd als een verandering van gebruik en is dus onderworpen aan een stedenbouwkundige vergunning, zelfs als het volume niet verandert.
Een uitbreiding die bedoeld is om in te wonen (studio, slaapkamer, geïsoleerd kantoor), een uitbreiding met twee verdiepingen of elk gebouw met "permanente" verankering aan de grond (metselwerk, funderingen, raamwerk) valt bijna altijd binnen het toepassingsgebied van een bouwvergunning, zelfs voor bescheiden oppervlakken.
Het goede nieuws is dat in België sommige kleine uitbreidingen mogen worden gebouwd zonder bouwvergunning, op voorwaarde dat ze voldoen aan strenge criteria die zijn vastgelegd in regionale voorschriften (CoDT in Wallonië, COBAT in Brussel, VCRO in Vlaanderen).
Dit betekent niet "totale vrijheid", maar eerder: je kunt bouwen, zolang je binnen een zeer nauwkeurig kader blijft.
In veel gevallen kan een klein bijgebouw (vaak maar een paar vierkante meter) worden vrijgesteld van een bouwvergunning.
Typische voorbeelden:
kleine wasruimte naast het huis;
materiaalruimte ;
lichte bergruimte.
Maar let op: elke regio stelt een maximale oppervlakte vast en als je die zelfs maar met één vierkante meter overschrijdt, moet je een bouwvergunning aanvragen.
Als een uitbouw aan de achterkant van het gebouw wordt geplaatst, uit het zicht van de straat, kan de procedure worden vereenvoudigd.
Dit geldt voor bijgebouwen in de tuin, kleine overstekken op terrassen of bepaalde constructies die tegen de achtermuur leunen.
De autoriteiten zijn flexibeler wanneer de visuele impact op de buurt gering is, maar dit ontslaat hen niet van de :
maximale hoogte,
installatie,
afstand van partijgrenzen,
respect voor buren (schaduwen, uitzicht, erfdienstbaarheden).
Vrijstelling van vergunning werkt volgens het "ja, maar..." principe:
ja, je mag bouwen zonder vergunning, maar alleen als je aan alle voorwaarden voldoet.
De meest voorkomende zijn:
beperkte hoogte (vaak 3 tot 3,5 m, afhankelijk van het geval);
Bijlage gebouwd met geharmoniseerde materialen;
aanbouw aan een bestaande gevel ;
geen invloed op stabiliteit ;
geen uitbreiding met één verdieping ;
situering binnen de toegestane grenzen.
Ontbreken van één voorwaarde = verplichte bouwvergunning.
Zelfs als er geen bouwvergunning nodig is, moeten bepaalde werken worden gemeld bij de lokale overheid.
Dit is een vereenvoudigde procedure waarbij je de lokale overheid op de hoogte brengt voordat je gaat bouwen.
Het gaat bijvoorbeeld om :
lichte bijgebouwen,
enkele kleine serres,
extensies die niet zichtbaar zijn maar een minimumdrempel overschrijden.
Dit voorkomt onduidelijkheid en beschermt je project in het geval van een toekomstige inspectie.
Een aanbouw bouwen zonder bouwvergunning staat niet altijd gelijk aan een ramp, maar het stelt je wel bloot aan een aantal zeer reële risico's. De sleutel is niet in paniek te raken, maar te begrijpen wat je riskeert. De sleutel is om niet in paniek te raken, maar om te begrijpen wat je riskeert... zodat je op tijd kunt handelen.
In België is elke uitbreiding zonder stedenbouwkundige vergunning (of zonder stedenbouwkundige verklaring) een stedenbouwkundige overtreding.
De plaatselijke autoriteiten of de verbalisanten kunnen :
je verplichten om je planning te regulariseren; of een boete opleggen, die varieert naargelang de regio, de oppervlakte, het soort werk en hoe lang het al aan de gang is.
Hoe recenter de overtreding, hoe strenger de autoriteiten kunnen zijn. Omgekeerd kan de stedenbouwkundige verjaring soms van toepassing zijn, maar dit hangt af van een aantal criteria: de ouderdom van het gebouw, de aard van de overtreding, het beschikbare bewijs, enz.
Dit is het meest voorkomende scenario: alles gaat goed... totdat je besluit te verkopen en de notaris vraagt om de Informations Urbanistiques (RU).
Als ze een niet-conforme uitbreiding onthullen, kan de verkoop :
uitgesteld,
naar beneden onderhandeld,
of helemaal geblokkeerd totdat de situatie is geregulariseerd.
Veel eigenaren komen pas achter hun overtredingen als ze te koop worden aangeboden, dus het is het beste om vooruit te plannen.
Bij een schadegeval (brand, lekkage, instorting, enz.) kan de verzekering :
compensatie beperken,
een bouwkundig onderzoek eisen of zelfs de aanname van een deel van de schade in de ongeautoriseerde uitbreiding betwisten.
En niet te vergeten andere verplichtingen: PEB, brandveiligheid, erfdienstbaarheden, stabiliteit, enz. Een ongereguleerde uitbreiding zorgt voor grijze gebieden.
Het is zeldzaam, maar mogelijk: als de uitbreiding niet voldoet aan een van de regels (verboden locatie, inbreuk op een erfdienstbaarheid, schade aan buren, totale niet-naleving van de CoDT of lokale regelgeving), kunnen de autoriteiten opdracht geven:
volledige naleving,
of gedeeltelijke of volledige sloop.
Dit zijn extreme situaties, maar ze bestaan en preventieve regularisatie maakt het mogelijk om ze te vermijden.
Nu handelen betekent morgen complicaties vermijden. Een goede regularisatie beschermt je eigendom, je gemoedsrust en je toekomstige wederverkoop.
Bij Ubex regelen we alles voor je, van analyse tot praktische oplossingen. Maak een afspraak met onze experts, leg uw situatie aan ons uit en laten we samen toewerken naar een stressvrije naleving.
Auteur : CORNIL Olivier
UBEX Neem vandaag nog contact op voor een gratis adviesgesprek!
Laat je niet verrassen door veranderingen in de regelgeving. Anticipeer en handel samen met UBEXUw partner in vastgoedregelgeving.
Neem contact op met Ubex
Adressen Ubex
Louizalaan 523 B1050 Brussel
Chaussée de Marche 482 B5101 Namen
Rue Bois Gotha 98 B4000 Luik
Rue de Bart Haut 6 B6790 Aubange
Beekstraat 6 B9030 Gent
Copyright © SIZE+ srl 2025. Alle rechten voorbehouden.
