U hebt zojuist ontdekt dat er op uw pand een stedenbouwkundige overtreding is begaan. Of u bent bezig met de verkoop en uit de notariële akte blijkt dat er zonder vergunning werkzaamheden zijn uitgevoerd. Of u hebt een brief van de overheid ontvangen.
In alle gevallen dezelfde vraag: hoeveel gaat de regularisatie kosten?
Het antwoord hangt af van uw regio (Waals Gewest, Brussels Gewest, Vlaanderen), de aard van de overtreding, de betrokken gemeente en de gekozen aanpak: regularisatie van een overtreding, herstel, amnestie of verkoop in de huidige staat. De dossierkosten, de opmeting, aanvullende technische studies, de honoraria voor de opvolging: elke post varieert.
Wat u hier vindt: een duidelijk overzicht van alle kosten, de factoren die de prijs doen stijgen of dalen, de te verwachten doorlooptijden, en twee voorbeelden met cijfers, van een eenvoudige uitbreiding tot een gebouw dat in strijd met de voorschriften is opgedeeld. Zonder er doekjes om te winden.
✓ EXCLUSIEVE specialisten in regularisatie
✓ Actief in Wallonië, Brussel EN Vlaanderen
✓ Netwerk van professionals = optimale prijs
✓ Uurtarief = u betaalt alleen wat nodig is
✓ 50% des dossiers < 4 858€ (stats 2024)
Voordat er ook maar iets wordt ondernomen, moet het perceel nauwkeurig worden opgemeten en gedocumenteerd. Dit vormt de basis van het regularisatiedossier: zonder betrouwbare gegevens heeft een aanvraag voor een bouwvergunning geen kans van slagen.
Bij Ubexverloopt deze stap via een meting met behulp van point cloud-technologie, een technologie die de ruimte in drie dimensies vastlegt met een nauwkeurigheid tot op de centimeter. Dit is niet hetzelfde als een handgetekende schets of een ruwe plattegrond van een klassieke landmeter: de geproduceerde documenten zijn rechtsgeldig en laten geen ruimte voor betwisting bij de behandeling van het dossier door de dienst stedenbouw van uw gemeente.
De kosten van deze fase variëren afhankelijk van de oppervlakte van het gebouw, de toegankelijkheid ervan, de complexiteit van de geometrie en het aantal te documenteren ruimtes.
Voor elke aanvraag tot regularisatie van een vergunning moeten administratiekosten aan de overheid worden betaald. Deze bedragen liggen niet vast: ze zijn afhankelijk van het soort vergunning dat wordt aangevraagd, de toepasselijke regularisatieprocedure (met of zonder openbaar onderzoek, met of zonder behandeling door de overlegcommissie) en de betrokken gemeente.
In het Brussels Gewest zal een stedenbouwkundige overtreding in Brussel die wordt behandeld in Anderlecht, Oudergem, Vorst, Ganshoren of Molenbeek niet precies hetzelfde administratieve traject doorlopen als een dossier dat in Namen of Luik in het Waals Gewest wordt behandeld. Elke dienst voor stedenbouw heeft zijn eigen werkwijzen, termijnen en visie op ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen.
Soms zitten de werkelijke kosten niet in de dossierkosten, maar in de tijd die nodig is om je weg te vinden in de lokale stedenbouwkundige voorschriften. Juist daar maakt praktische kennis het verschil tussen een dossier dat vordert en een dossier dat stagneert.
Afhankelijk van de aard van de overtreding en de eisen van de overheid zijn voor bepaalde dossiers specifieke onderzoeken nodig. De meest voorkomende zijn:
Deze onderzoeken zijn niet systematisch, maar ze zijn ook niet louter anekdotisch. Als men ze in het begin van de procedure negeert, loopt men het risico dat de procedure vastloopt en dat het langer duurt voordat de regularisatievergunning wordt verkregen.
Vier factoren bepalen de complexiteit, en dus de kosten, van een dossier:
De aard van de overtreding. Een bestemmingswijziging (het ombouwen van een commerciële begane grond tot woonruimte, het opsplitsen van een eengezinswoning in appartementen) is structureel moeilijker te regulariseren dan een niet-aangegeven aanbouw of uitbreiding. De betreffende handelingen en werkzaamheden, de duur ervan en de oorspronkelijke juridische situatie zijn bepalend voor de gehele analyse.
De regio en de gemeente. De Waalse regio, het Brussels Gewest en Vlaanderen hanteren niet dezelfde regels, niet dezelfde procedures en niet dezelfde termijnen. Binnen eenzelfde regio heeft elke gemeente haar eigen gevoeligheden. Sommige gemeenten regelen zaken vlot; andere gaan bijzonder streng te werk, met name op het gebied van ruimtelijke ordening.
De gekozen aanpak. Regularisatie is niet altijd de enige optie. Afhankelijk van het dossier kan de analyse leiden tot een amnestie, een herstel van de bouwvoorschriften of een verkoop van het pand in de huidige staat, waarbij de koper wordt geïnformeerd over de juridische situatie. De gekozen aanpak bepaalt de omvang van de werkzaamheden en dus het uiteindelijke bedrag exclusief btw.
De geschiedenis van het pand. Een dossier waarin documenten aanwezig, toegankelijk en consistent zijn, verloopt veel vlotter dan een dossier waarin alles opnieuw moet worden samengesteld. Het ontbreken van plattegronden, eigendomsbewijzen of eerdere bouwvergunningen maakt de opdracht steevast zwaarder.
Dit is de op één na meest gestelde vraag, direct na de kosten. En het antwoord varieert ook.
In het Waalse Gewest verloopt de regularisatieprocedure volgens de termijnen van de CoDT. Voor een standaardaanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning moet u in principe rekenen op 60 tot 75 dagen voor de behandeling van het dossier, met een verlenging indien een openbaar onderzoek of een overlegcommissie vereist is. In de praktijk overschrijden de werkelijke termijnen vaak deze wettelijke minimumtermijnen, afhankelijk van de werkdruk bij de betrokken stedenbouwkundige dienst.
In het Brussels Gewest zijn de termijnen in theorie vergelijkbaar, maar de stedenbouwkundige regularisatie in Brussel kan in bepaalde gemeenten met een grote vastgoeddruk of bij een complexe wijziging van de bestemming van de grond langer duren. Een regularisatieaanvraag die een milieuvergunning vereist of gevolgen heeft voor de openbare ruimte, kan extra stappen met zich meebrengen.
Een eenvoudig dossier zonder openbare enquête kan bijvoorbeeld binnen 3 tot 6 maanden worden afgehandeld. Een complex dossier waarbij de zaak aan de overlegcommissie wordt voorgelegd, aanvullende onderzoeken nodig zijn en eventueel beroep wordt aangetekend, kan 12 tot 24 maanden in beslag nemen.
Wat het proces versnelt: een volledig aanvraagdossier bij de eerste indiening, een grondige voorafgaande analyse en kennis van de lokale administratieve praktijken.
De procedure voor het indienen van een aanvraag voor een stedenbouwkundige regularisatievergunning verloopt volgens vaste stappen, ongeacht de betrokken regio.
Stap 1: de situatie analyseren. Voordat er stappen worden ondernomen, moet de precieze aard van de stedenbouwkundige overtreding worden vastgesteld, moeten de beschikbare opties (regularisatie, herstel, amnestie) worden geëvalueerd en moet de haalbaarheid worden beoordeeld aan de hand van de geldende stedenbouwkundige voorschriften in de gemeente. Deze voorafgaande analyse is bepalend voor het verdere verloop.
Stap 2: het aanvraagdossier samenstellen. Het regularisatiedossier omvat gescande kopieën van de huidige plattegronden van het pand, documenten waaruit de bestemming van de grond blijkt, eventuele aanvullende technische studies (EPB, statica, akoestiek) en de administratieve formulieren die voor elke regio specifiek zijn. Een onvolledig dossier bij indiening leidt steevast tot verzoeken om aanvullende informatie en extra vertraging.
Stap 3: de aanvraag indienen en de behandeling volgen. De aanvraag wordt ingediend bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente. De behandeling kan een openbaar onderzoek, een behandeling in de overlegcommissie of het inwinnen van advies bij gespecialiseerde instanties omvatten. Het actief volgen van het dossier tijdens deze fase is van cruciaal belang om vertragingen te voorkomen.
Ubex al deze stappen: van de haalbaarheidsanalyse tot het verkrijgen van de regularisatievergunning. Dankzij het uurtarief betaalt u alleen voor het daadwerkelijk verrichte werk, en kan de opdracht op elk moment worden stopgezet.
De CoDT in het Waals Gewest en de CoBAT in het Brussels Gewest voorzien in een systeem van boetes die evenredig zijn aan de ernst van de overtreding. De bedragen kunnen oplopen tot 25 000 € voor de ernstigste overtredingen, waarbij verzwarende omstandigheden een rol spelen: recidive, beschermd gebied, weigering om mee te werken, gevaarlijkheid van de constructie.
Deze boetes vervangen de regularisatie van stedenbouwkundige overtredingen niet, maar komen daar nog bij. De sanctie en de kosten voor het in overeenstemming brengen zijn cumulatief.
Een niet-geregulariseerde overtreding moet in de koopakte worden vermeld. Dit is geen keuze. Het verzwijgen van een niet-conformiteit houdt in dat de verkoper gedurende tien jaar na de transactie aansprakelijk blijft.
De concrete gevolgen voor de verkoopprijs: een korting van 10 % tot 30 % op de geschatte waarde, weigering van hypothecaire financiering door de banken, en onderhandelingen waarbij de koper stelselmatig op een lagere prijs aandringt.
In geval van een gerechtelijke procedure kan de rechtbank opdracht geven tot herstel: gedeeltelijke of volledige sloop van het bijgebouw of de betreffende constructie, op kosten van de eigenaar. Werkzaamheden om de situatie in overeenstemming te brengen met de voorschriften, die enkele duizenden euro's zouden hebben gekost, kunnen 15.000 tot 30.000 euro aan herstelwerkzaamheden vergen. Dit is exclusief de dagelijkse dwangsommen in geval van weigering tot uitvoering.
Een woning met een bijgebouw van 30 m² dat zonder bouwvergunning is gerealiseerd. Het is mogelijk om de bouwkundige situatie te regulariseren . De kosten van de procedure worden gecompenseerd door het verschil in waarde tussen een woning met en zonder bouwvergunning, en vooral door het wegvallen van het risico bij doorverkoop. Zonder regularisatie zijn de waardevermindering bij verkoop altijd hoger dan de kosten van de procedure.
Een eengezinswoning die zonder bouwvergunning in vier woningen is opgedeeld. Geschatte waarde als eengezinswoning in de huidige staat: ongeveer 580.000 € (na aftrek van de geschatte renovatiekosten van 70.000 €). Met legalisering en verkoop in vier afzonderlijke percelen: tot 880.000 €.
Het verschil bedraagt ongeveer 300.000 €. De honoraria voor een dossier van deze complexiteit liggen tussen de 20.000 € en 30.000 € exclusief btw.
Dat is geen tovenarij, maar doordachte stedenbouw.
Onze statistieken voor 2024 hebben uitsluitend betrekking op onze honoraria (exclusief administratieve kosten en technische studies). Op basis hiervan variëren de bedragen van € 591 tot € 8 082 exclusief btw, waarbij 50 % van de dossiers voor minder dan € 4 858 exclusief btw wordt afgehandeld.
Deze cijfers geven de verscheidenheid aan situaties weer, niet een standaardtarief. Een eenvoudig dossier in een coöperatieve gemeente verloopt anders dan een dossier in een beschermd gebied waar een openbaar onderzoek of een overlegcommissie aan te pas komt.
Wat niet verandert: bij een uurtarief kan de opdracht op elk moment worden stopgezet. U betaalt alleen voor het werk dat daadwerkelijk is uitgevoerd.
De vraag is: "Hoeveel kost het me als ik mijn verblijfsstatus niet regulariseer?"
En in dit geval spreken de cijfers zelden in het voordeel van nietsdoen.
Neem contact op met Ubex
Adressen Ubex
Louizalaan 523 B1050 Brussel
Chaussée de Marche 482 B5101 Namen
Rue Bois Gotha 98 B4000 Luik
Rue de Bart Haut 6 B6790 Aubange
Beekstraat 6 B9030 Gent
Copyright © SIZE+ 2026. Alle rechten voorbehouden.
