Antoine HORENBEEK
Inhoud
Welk soort werk moet ik aangeven?
Welke verhaalsmogelijkheden heeft de koper in het geval van niet-opgegeven werk?
Hoe corrigeer je een bouwovertreding na de aankoop?
Wat zijn de sancties voor de verkoper als het werk niet openbaar wordt gemaakt?
Hoe kan ik geschillen vermijden bij het kopen of verkopen van een woning?
Acheter une maison est un grand projet. Mais parfois, des travaux non déclarés par le vendeur peuvent causer des problèmes. Ces travaux donnent souvent lieu à des infractions urbanistiques.
Dit kan een impact hebben op de waarde en conformiteit van het eigendom.
De verkoper moet transparant zijn over de staat van de stedenbouwkundige planning van het pand. Dit is een wettelijke verplichting. Deze transparantie is cruciaal om geschillen te voorkomen. In Brussel, Wallonië en Vlaanderen kunnen de regels verschillen.
Wat moet je doen als je zwartwerk ontdekt? Hier vind je meer informatie over je rechten en oplossingen.
Voor alle werken die de bewoonbare oppervlakte vergroten of het uiterlijk van de woning veranderen, is een verklaring vereist. Het installeren van ramen onder het dak om een zolder te verbouwen of het verbouwen van een garage van meer dan 5m² tot een woonkamer vereist deze procedure.
Voor het installeren van een terrasdeur of het aanpassen van een garagedeur kan ook een verklaring nodig zijn.
Uitbreidingen van 5m² tot 20m² (of 40m² in PLU-zones) moeten ook worden aangegeven, net als onoverdekte zwembaden van 10m² tot 100m².
Voor bepaalde werkzaamheden die van invloed zijn op de structuur of het gebruik van een woning is een bouwvergunning nodig. Dit omvat veranderingen van gebruik en structurele wijzigingen. In Vlaanderen worden de verplichtingen voor verkopers versterkt door een vergunningenregister.
La Wallonie propose un régime d'amnistie pour les infractions datant d'avant 1998. Bruxelles impose des contrôles stricts sur les autorisations.
Een verklaring is vaak vereist zodra het volume of het gebruik verandert.
Over een soortgelijk onderwerp nodigen we je uit om de gevolgen te ontdekken van de verkoop van een woning in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften.
De koper kan de situatie betwisten en om oplossingen vragen. Er zijn juridische stappen die je kunt nemen om je rechten te beschermen.
Annulering van de verkoop of verlaging van de prijs
Een gebrek aan informatie over niet-aangegeven werk vormt een verborgen gebrek. De nieuwe koper kan vragen om de verkoop te annuleren op grond van fraude of een wezenlijke fout. Deze optie is beschikbaar als de onwettige werken een aanzienlijke impact hebben op de waarde van het eigendom of de conformiteit ervan met de stedenbouwkundige voorschriften.
Het niet verkrijgen van een bouwvergunning voor extra vloeroppervlak kan bijvoorbeeld leiden tot een aanzienlijke waardevermindering.
Er kan ook worden onderhandeld over een prijsvermindering. Deze verlaging wordt gebruikt om de kosten te dekken voor het verhelpen van de situatie of het herstellen van het eigendom. Als er administratieve boetes of nalevingsverplichtingen worden opgelegd, zullen deze een directe impact hebben op de verkoopprijs.
Een rechtbank kan tussenbeide komen als er geen overeenkomst wordt bereikt tussen de verkoper en de koper.
Antoine HORENBEEK
Als het zwartwerk de koper schade berokkent, kan deze gerechtelijke stappen ondernemen. Het doel is om schadevergoeding te krijgen of de verkoper te straffen.
De procedures verschillen van regio tot regio. In Vlaanderen moet de verkoper elke inbreuk op de bouwvergunning aangeven in de advertentie. Dit is een strikte regel die de koper beschermt.
In Wallonië kunnen niet-aangegeven overtredingen van meer dan 10 jaar geleden eenvoudig worden geregulariseerd door een regularisatievergunning aan te vragen. In Brussel kunnen kopers een stedenbouwkundige garantieclausule vragen in de verkoopovereenkomst om onaangename verrassingen te vermijden.
Les délais de traitement diffèrent aussi. En général, les délais de traitement des demandes de permis d'urbanisme varient de 30 à 130 jours en Wallonie, selon la complexité du projet et les procédures spécifiques requises. À Bruxelles, les délais peuvent aller jusqu'à 160 jours pour certains types de demandes
Ce délai inclut parfois l'obligation de collaborer avec un architecte pour régulariser les travaux effectués sans autorisation préalable.
Beschermde gebieden hanteren ook strengere normen, wat vaak van invloed is op de tijd en kosten die nodig zijn om definitieve goedkeuring te krijgen. Vanuit juridisch oogpunt garandeert het raadplegen van de lokale planningsautoriteiten een efficiënt administratief proces.
Identifiez l'infraction et consultez un expert pour trouver des solutions adaptées.
Raadpleeg de plaatselijke dienst ruimtelijke ordening om te controleren of de uitgevoerde werkzaamheden voldoen aan de voorschriften. Vergelijk de kadastrale documenten, de bouwvergunning en de plannen van de vorige eigenaar.
Gebruik Google Maps of oude foto's om niet-aangegeven gebouwen te beoordelen. Het ontbreken van een voorafgaande verklaring van werkzaamheden of bouwvergunning kan leiden tot een onregelmatigheid.
Een inbreuk tast de waarde van het eigendom aan en bemoeilijkt de toegang tot financiering. Bepaalde onregelmatigheden die dateren van meer dan 10 jaar geleden zijn verjaard, maar kunnen juridisch niet worden rechtgezet.
Dit kan de kans op verkoop verkleinen of de vraagprijs verhogen. De notaris moet op de hoogte worden gebracht om toekomstige geschillen over een goed opgesteld contract te voorkomen.
Voor een bouwaanvraag is vaak een architect nodig. De architect controleert of het werk voldoet aan de geldende bouwvoorschriften. De kosten omvatten de honoraria van de architect, administratieve kosten en soms een boete.
Dit proces kan enkele maanden tot meer dan een jaar duren, afhankelijk van de complexiteit van het project. Een gespecialiseerd bedrijf kan een volledige diagnose uitvoeren om de regularisatiewerkzaamheden uit te voeren.
Ubex aide les propriétaires à régulariser leurs infractions urbanistiques. Notre expertise simplifie les démarches et optimise les chances d'acceptation. Nous évaluons la situation, négocions avec l'administration et proposons des alternatives en cas de refus.
Dit is een ideale oplossing om snel en efficiënt een regularisatievergunning te verkrijgen. Regelgeving kan worden gewijzigd en deze nieuwe aanpak biedt een gestructureerd antwoord op bestaande problemen.
In België past elk gewest zijn eigen regels toe op regularisatieaanvragen. In Brussel is de procedure streng. Een weigering kan leiden tot een zware fiscale boete.
Wallonië biedt een flexibelere aanpak. Het aanvaardt vaak de regularisatie van oud, niet-conform werk. In Vlaanderen speelt het vergunningenregister een belangrijke rol. Voor sommige werken gelden specifieke verjaringstermijnen.
De verkoper riskeert juridische sancties als het werk niet wordt aangegeven. Dit kan ernstige gevolgen hebben voor de verkoop en zijn verplichtingen.
Een planningsovertreding kan resulteren in een boete van tussen de €250 en €100.000. Het bedrag hangt af van de ernst van het niet-aangegeven werk. De gemeente of een gedelegeerd ambtenaar kan een ingebrekestelling uitvaardigen.
Van de verkoper kan ook worden geëist dat hij het eigendom in zijn oorspronkelijke staat herstelt. Er kunnen ook borden worden geplaatst om eventuele wijzigingen als gevolg van het nieuwe werk aan te geven.
Bij illegale werkzaamheden kan sloop worden geëist. Er kan een activiteitenverbod voor het betreffende gebouw worden ingesteld. Het pand kan ook worden verzegeld.
Dit is een maatregel om ervoor te zorgen dat de openbare planningsvoorschriften worden nageleefd.
Verkopers riskeren strafrechtelijke vervolging als ze geen melding maken van werkzaamheden waarvoor autorisatie vereist is. Deze overtreding kan leiden tot een boete of zelfs gevangenisstraf in ernstige gevallen.
Renovaties zonder bouwvergunning kunnen bijvoorbeeld worden beschouwd als een voortdurende overtreding.
De rechtbank kan ook bevelen dat het eigendom in zijn oorspronkelijke staat moet worden hersteld. Als het verkochte eigendom in strijd is met de wet, kan de koper aansprakelijk worden gesteld. Dit geldt zelfs als de overtreding dateert van voor de aankoop.
In België verschillen de regels van regio tot regio. In Brussel kunnen de boetes erg hoog zijn. Het Openbaar Ministerie kan ook optreden bij ernstige routineovertredingen. In Wallonië zijn schikkingen mogelijk om een stedenbouwkundige overtreding te regulariseren.
Dit helpt om snel een oplossing te vinden. In Vlaanderen hangen de boetes af van de waarde die het niet-aangegeven werk toevoegt aan het onroerend goed. Administratieve kosten en architectenhonoraria verschillen ook van regio tot regio.
Verjaringstermijnen verschillen ook. Een overtreding die meer dan 10 jaar niet is gemeld, kan verjaren. Door deze verschillen is het essentieel om lokale planningsafdelingen te raadplegen voordat je administratieve stappen onderneemt.
Anticipeer op problemen voordat je tekent. Zorg ervoor dat alles duidelijk en in orde is.
Exigez un extrait de renseignements urbanistiques auprès de la commune
Raadpleeg de planningsafdeling om te bevestigen dat niet-aangegeven werkzaamheden de oorspronkelijke voetafdruk of constructie niet veranderen.
Controleer of eventuele sloop- of bouwvergunningen zijn nageleefd. Als je je notaris op de hoogte brengt, kun je de aankoop van je huis veiligstellen.
Faites appel à un expert en urbanisme ou à un agent immobilier.
Documentez les éventuelles infractions dans l'acte de vente avec le notaire et assurez-vous que le contrat est complet et rédigé avec soin pour éviter toute responsabilité pénale future.
Neem een clausule over de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften op in het compromis. Dit verplicht de verkoper om te garanderen dat alle uitgevoerde werkzaamheden voldoen aan de geldende voorschriften. Vermeld de informatie die moet worden verstrekt over niet-aangegeven tuinaanleg of tuinhuisjes.
Deze voorzorgsmaatregel beschermt de koper tegen onvoorziene kosten in verband met de bouwvoorschriften. Neem een opschortende clausule op die de verkoop afhankelijk maakt van het verkrijgen van een bouwvergunning.
Als er niet-conform werk wordt ontdekt, kun je met deze clausule de koop ontbinden of onderhandelen over een verlaging van de prijs.
Door de notaris op de hoogte te stellen, kunnen deze punten worden geformaliseerd in de koopakte en wordt het contract versterkt om de transactie veilig te stellen.
In België verschillen de regels van gewest tot gewest. In Brussel moet je de bouwstatus controleren voordat je een huis koopt. Dit is essentieel om inbreuken te voorkomen.
In Wallonië is het mogelijk om vóór de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst te onderhandelen over een regularisatie. Dit kan een verzoek aan de dienst stedenbouw omvatten om de werken te regulariseren.
In Vlaanderen moeten verkopers al vanaf de vastgoedadvertentie volledige transparantie garanderen. Ze moeten een volledig dossier aanleveren met alle nodige documenten. Als ze dit niet doen, kan dit leiden tot zware boetes.
Na 10 jaar verjaart zwartwerk, behalve in beschermde gebieden waar speciale regels gelden.
Controleer altijd vergunningen voordat je iets koopt. Vraag de verkoper om alle werkzaamheden die er verdacht uitzien in orde te brengen. Als er een probleem is, start dan snel de nodige formaliteiten.
Voeg dit controlepunt toe aan je checklist om er zeker van te zijn dat je grondige controles uitvoert.
Pas je aan de lokale regels aan om boetes te vermijden. Bescherm jezelf door te onderhandelen en waakzaam te blijven. Zorg ervoor dat het einde van het werk gevalideerd is door de relevante afdeling zodat je situatie veilig is.
Je moet controleren of het werk voldoet aan het kadaster en een certificaat van voltooiing aanvragen. Neem contact op met een professional om de risico's van het werk te beoordelen.
Ja, de verkoper moet de koper informeren over alle uitgevoerde werkzaamheden, vooral in een beschermd gebied of een gebied dat zichtbaar is vanaf de openbare weg.
De risico's omvatten complexe administratieve procedures, boetes in euro's of zelfs de verplichting om niet-conform werk te veranderen of te renoveren.
Je kunt om bewijs vragen zoals foto's, technische documenten of contact opnemen met het kadaster om de locatie van het eigendom te controleren.
Ja, het is mogelijk om de situatie te regulariseren door een DAACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux) in te dienen of door een bouwvergunning aan te vragen, afhankelijk van de situatie.
De tijdsduur hangt af van het soort werk en de voltooiing ervan. Over het algemeen is het raadzaam om een notaris of een professional te raadplegen voor een precies antwoord.
Voor meer informatie:
Een eigendom nalaten: alles wat u moet weten
Deze inhoud is alleen bedoeld ter informatie en is geen vervanging voor professioneel advies.
Bron: Dienst Stedenbouw, Wetboek Stedenbouw.
Auteur : CORNIL Olivier
UBEX Neem vandaag nog contact op voor een gratis adviesgesprek!
Laat je niet verrassen door veranderingen in de regelgeving. Anticipeer en handel samen met UBEXUw partner in vastgoedregelgeving.
