Antoine HORENBEEK
Het plaatsen van een schutting of het bouwen van een muur zonder toestemming kan je veel meer kosten dan de schatting van een metselaar. Veel huiseigenaren zijn zich er niet van bewust dat er voor een eenvoudige ontwikkeling op de grens van een eigendom een bouwvergunning nodig kan zijn in België.
Afhankelijk van de hoogte, locatie en oppervlakte moet een omheining of muur voldoen aan precieze regels die zijn vastgelegd in de stedenbouwkundige voorschriften. Zonder voorafgaande toestemming of de juiste stedenbouwkundige verklaring kunnen de werkzaamheden als een inbreuk worden beschouwd.
In dit artikel wordt uitgelegd wanneer een vergunning nodig is, hoe je boetes kunt vermijden en welke stappen je moet nemen om je eigendom voor de lange termijn te beveiligen.
In België is een omheining een constructie die ontworpen is om een eigendomsgrens af te bakenen of toegang te verhinderen, zonder een structurele last te dragen die verbonden is met een gebouw. Het kan de vorm aannemen van een haag, gaas, palissade of muur.
De term "muur" verwijst over het algemeen naar een gemetselde of geprefabriceerde structuur (baksteen, beton, steen, enz.) die al dan niet als omheining kan worden gebruikt. Deze constructies worden geregeld door de Code du Développement Territorial (CoDT) in Wallonië, de BWRO in Brussel en de VCRO in Vlaanderen. Naast deze gewestelijke teksten zijn er lokale voorschriften, die vaak gedetailleerder of restrictiever zijn.
Een halfvrijstaande omheining bevindt zich precies op de scheidingslijn tussen twee eigendommen van verschillende eigenaars. Het onderhoud is over het algemeen de verantwoordelijkheid van beide partijen, tenzij anders overeengekomen. Omheiningen met planten, zoals heggen of bomen, moeten de minimumafstanden tot de eigendomsgrenzen respecteren, evenals de hoogteregels die van gemeente tot gemeente verschillen.
Vanwege hun inertie en visuele impact zijn massieve muren strenger gereguleerd dan lichte hekken of gaas.
De materiaalkeuze, locatie (bijvoorbeeld aan de voorgevel) en hoogte zijn allemaal criteria die stedenbouwkundige verplichtingen beïnvloeden.
De stedenbouwkundige voorschriften worden op regionaal niveau geregeld. In Wallonië is de CoDT van toepassing, in Brussel de BWRO en in Vlaanderen de VCRO.
Elke lokale overheid heeft echter een zekere mate van autonomie door middel van lokale planningsverordeningen of specifieke gidsen.
Het is dan ook de lokale overheid die moet worden gecontacteerd voor specifieke informatie of om een vergunningsaanvraag in te dienen. Het regionale kader geeft de grote lijnen aan, terwijl de lokale overheid de regels verfijnt op basis van de lokale omstandigheden.
Kortom: In België varieert de regelgeving voor omheiningen en muren van regio tot regio en van gemeente tot gemeente, met specifieke regels voor materialen, hoogte en locatie.
Zodra een omheining hoger wordt dan de lokale of regionale regels, wordt een bouwvergunning verplicht.
In Wallonië is de standaardgrens vaak 2 meter, maar sommige gemeenten verlagen deze drempel, vooral aan de voorgevel.
In Brussel wordt ook een onderscheid gemaakt volgens zichtbaarheid en locatie. Het overschrijden van deze hoogten wordt beschouwd als een ingrijpende wijziging van het landschap en vereist daarom voorafgaande toestemming.
Antoine HORENBEEK
Omheiningen aan de voorgevel of zichtbaar vanaf de straat staan onder verscherpt toezicht. De autoriteiten willen de visuele harmonie van buurten behouden.
Zelfs voor een bescheiden hoge omheining kan een bouwvergunning nodig zijn als deze niet in de omgeving past. Bij het analyseren van de aanvraag wordt ook rekening gehouden met materialen en esthetiek.
In kwetsbare gebieden zoals landbouw-, bosbouw- of beschermde gebieden is de bouw van muren of omheiningen strikt gereglementeerd. Er is vaak een bouwvergunning nodig en er gelden speciale voorwaarden voor de te gebruiken materialen en de maximale hoogte.
In Natura 2000-gebieden bijvoorbeeld kan elke nieuwe installatie onderworpen zijn aan strenge verboden of een voorafgaande kennisgevingsprocedure.
Setbackzones, zoals gedefinieerd in bestemmingsplannen of gemeentelijke verordeningen, worden vaak als onbebouwbaar beschouwd.
Het kan een overtreding zijn om een hek of muur, hoe bescheiden ook, op te richten zonder bouwvergunning. Hetzelfde geldt voor openbare erfdienstbaarheden en bufferstroken. Het is essentieel om de precieze aard van deze zones te controleren voordat je met de werkzaamheden begint.
Hekwerken die in de buurt van een beschermd monument worden geplaatst, moeten voldoen aan strenge beperkingen wat betreft stijl, kleur en materialen.
Het doel van deze vereiste is te zorgen voor samenhang tussen het nieuwe gebouw en het bestaande erfgoed. Er is toestemming nodig, vaak vergezeld van een voorafgaand advies van de erfgoedautoriteit, anders riskeert de eigenaar een dubbele straf (stedenbouw en erfgoed).
Als een muur of schutting overlast veroorzaakt voor een buur (bijvoorbeeld verlies van zonlicht of opdringerigheid), kan een vergunning vereist zijn, zelfs als de hoogtes gereguleerd zijn.
Naleving van het Burgerlijk Wetboek, in het bijzonder de regels over gezamenlijk eigendom, en de plaatselijke stedenbouwkundige voorschriften betekent dat buren moeten worden geraadpleegd en soms zelfs dat een overeenkomst moet worden geformaliseerd. Het negeren van deze stap kan leiden tot geschillen en zelfs gerechtelijke procedures.
Kortom: een bouwvergunning is vereist als de omheining bepaalde hoogtes overschrijdt, het landschap verandert of gevoelige of beschermde gebieden hindert.
Een aanverwant onderwerp: Carports en garages: wat zijn de regels?
Lage omheiningen of omheiningen gemaakt van onopvallende materialen, zoals gaas, zijn over het algemeen vrijgesteld van een bouwvergunning. Als algemene regel geldt dat als de hoogte niet meer is dan 1,20 m aan de voorkant of 2 m aan de achterkant, en het hek geen ondoorzichtige visuele barrière vormt, er geen formele vergunning nodig is.
Dit type systeem wordt geacht weinig impact te hebben op het landschap of de natuurlijke afwatering. Het is echter belangrijk om de geldende normen in je omgeving te controleren.
Als een omheining achter een woning wordt geplaatst, aan het zicht van de openbare ruimte onttrokken, wordt deze tot op zekere hoogte getolereerd, op voorwaarde dat de maximale hoogtes die plaatselijk zijn vastgesteld, worden gerespecteerd.
Deze vrijstelling is bedoeld om de vrijheid van vastgoedeigenaars te behouden en tegelijkertijd de impact op de esthetiek van de buurt te beperken. De bodem van de tuin blijft daarom vaak een flexibeler gebied in termen van stedenbouw.
Voor het vervangen van een identieke omheining is meestal geen bouwvergunning nodig: dezelfde materialen, dezelfde afmetingen, dezelfde positie.
Dit maakt het gemakkelijker om onderhoud en reparaties uit te voeren zonder veel administratieve rompslomp. Maar let op: het begrip "identiek" wordt strikt geïnterpreteerd. Zelfs een kleine wijziging in het materiaal of een verhoging kan een bouwvergunning verplicht maken.
Sommige steden hebben in hun bestemmingsplannen of stadsplanningsgidsen flexibelere of specifiekere regels opgenomen.
Deze voorschriften kunnen voorzien in vrijstellingen afhankelijk van de buurt of het type omheining. Ze zijn soms gebundeld in documenten zoals RCU (règlements communaux d'urbanisme). Door deze teksten zorgvuldig te lezen, kun je anticiperen op de uitzonderingen die van toepassing zijn op een bepaalde situatie.
Kortom: sommige lage, onopvallende omheiningen of omheiningen die zijn vervangen door identieke exemplaren kunnen zonder vergunning worden geplaatst, maar u moet de specifieke regels van elke gemeente controleren.
Over een verwant onderwerp: Terrassen en bouwvergunningen: wat u moet weten
Het is een overtreding om een omheining of muur te bouwen zonder de vereiste vergunning.
Er kunnen boetes worden opgelegd die kunnen oplopen tot enkele duizenden euro's.
Bij recidive of gebrek aan medewerking kan een strafrechtelijke procedure worden opgestart. Om dit soort situaties te voorkomen, is het raadzaam om snel te handelen door, indien nog mogelijk, een regularisatie achteraf aan te vragen.
Klik hier voor meer informatie over de aanpak van planningsovertredingen.
Antoine HORENBEEK
Naast financiële sancties kunnen de autoriteiten van de eigenaar eisen dat hij het pand in overeenstemming brengt met de voorschriften.
Als de omheining of muur niet aan de normen kan worden aangepast, is de enige oplossing vaak om het bouwwerk te verwijderen, wat aanzienlijke sloopkosten met zich mee kan brengen. Als het mogelijk is om het gebouw aan de normen aan te passen, is het misschien mogelijk om de situatie te regulariseren door op een later tijdstip een bouwvergunning aan te vragen, onder bepaalde voorwaarden.
Een inspectie kan worden gestart door een klacht van een buur of wanneer een plaatselijke ambtenaar de buurt bezoekt. Als er een overtreding wordt geconstateerd, ontvangt de eigenaar meestal een bekeuring, gevolgd door een ingebrekestelling om de overtreding ongedaan te maken of te verwijderen. Het negeren van deze waarschuwingen kan de situatie verergeren en het moeilijker maken, zo niet onmogelijk, om de situatie recht te zetten.
Kortom: een omheining bouwen zonder de vereiste vergunning kan leiden tot boetes, verplichte sloop en complicaties bij een bouwinspectie.
Een omheining plaatsen zonder bouwvergunning lijkt misschien onschuldig, maar de gevolgen kunnen heel reëel zijn. Voordat het een probleem wordt, is het het beste om de situatie veilig te stellen en je eigendom te beschermen.
Onze experts zullen je bij elke stap begeleiden, zonder jargon en zonder verrassingen. Maak een afspraak met ons multidisciplinaire team: een eerste gesprek is vaak al voldoende om de dingen helderder te zien... en 's nachts rustig te slapen.
In het algemeen tot 2 m hoog aan de achterkant van een huis, en 1,20 m aan de voorkant. Maar deze drempels variëren per gemeente. Je kunt het beste de plaatselijke verordeningen controleren of advies vragen om een verrassingsparkeerkaart te voorkomen.
Ja, als de omheining gemeenschappelijk is (op de grens geplaatst), is de toestemming van je buren essentieel. Je kunt zelfs een schriftelijke overeenkomst opstellen om latere geschillen te voorkomen.
Ja, als je dezelfde omheining opnieuw bouwt (zelfde hoogte, zelfde materialen, zelfde locatie). Bij de kleinste verandering kan de vergunningsregel van toepassing zijn.
Een administratieve boete of zelfs de verplichting om het bouwwerk af te breken. Een gemeentelijke inspectie kan worden uitgevoerd na een klacht of de verkoop van je eigendom.
Auteur : CORNIL Olivier
UBEX Neem vandaag nog contact op voor een gratis adviesgesprek!
Laat je niet verrassen door veranderingen in de regelgeving. Anticipeer en handel samen met UBEXUw partner in vastgoedregelgeving.
Neem contact op met Ubex
Adressen Ubex
Louizalaan 523 B1050 Brussel
Chaussée de Marche 482 B5101 Namen
Rue Bois Gotha 98 B4000 Luik
Rue de Bart Haut 6 B6790 Aubange
Beekstraat 6 B9030 Gent
Copyright © SIZE+ srl 2025. Alle rechten voorbehouden.
