Antoine HORENBEEK
Een terras aanleggen zonder bouwvergunning lijkt misschien triviaal, maar deze veelgemaakte fout kan veel geld kosten. In België is elke constructie of uitbreiding van een terras onderworpen aan strikte voorschriften, en een eenvoudige nalatigheid kan leiden tot boetes of een verplichting tot afbraak. Het is essentieel om na te gaan of er een vergunning nodig is afhankelijk van de oppervlakte, de hoogte of de locatie van het werk dat wordt uitgevoerd.
Dit artikel helpt je bij het identificeren van de gevallen waarin een bouwvergunning essentieel is, de stappen die je moet nemen in het geval van een overtreding en praktische oplossingen om de situatie snel en volledig in orde te maken.
In België is een stedenbouwkundige vergunning een voorwaarde voor het uitvoeren van bepaalde bouwwerken. De vergunning wordt meestal afgegeven door de gemeente en soms door het Gewest, afhankelijk van de omvang of de aard van het project.
Dit document garandeert dat de geplande werken voldoen aan de plaatselijke stedenbouwkundige voorschriften: architecturale integratie, behoud van het erfgoed, milieu-impact, enz. Het is van toepassing op elke ingrijpende wijziging aan een gebouw of de onmiddellijke omgeving ervan: nieuwbouw, verbouwing van een bestaande structuur, enz. en natuurlijk de aanleg of wijziging van een terras.
Elk Belgisch gewest heeft zijn eigen regelgeving.
In Wallonië is de Code du Développement Territorial (CoDT) van toepassing. In Brussel is dat het Gewestelijk Reglement voor Urbanisme (REG) en in Vlaanderen het VCRO. Deze regels hebben betrekking op een reeks parameters: de grootte van het terras, de gebruikte materialen, de locatie, de zichtbaarheid vanaf de openbare ruimte en de locatie van het eigendom (agrarisch, geklasseerd, verstedelijkt of niet-verstedelijkt gebied). Lokale overheden kunnen deze vereisten ook versterken via hun lokale stedenbouwkundige verordeningen of sectorplannen.
In een notendop: de regels verschillen van plaats tot plaats, dus improviseren kun je beter vermijden.
Dit geldt voor alle betrokkenen, of je nu een particuliere eigenaar, een investeerder of een beheerder van een mede-eigendom bent. Zodra er werken gepland of uitgevoerd worden, zijn de stedenbouwkundige verplichtingen van toepassing. In een mede-eigendom is voor alle werkzaamheden aan een gedeeld plat dak of een gemeenschappelijke ruimte twee soorten toestemming nodig: van de overheid en van de algemene vergadering van mede-eigenaars.
Bij niet-naleving kan de klant (vaak de eigenaar) aansprakelijk worden gesteld, zelfs als het werk is uitgevoerd door een professional.
Kortom: In België moet elke constructie of wijziging van een terras voldoen aan specifieke regels, afhankelijk van de regio en de locatie van het pand, en kan een bouwvergunning vereist zijn.
In sommige gevallen kunnen terrassen van één verdieping worden gebouwd zonder bouwvergunning. Dit is met name het geval als ze achter een woning liggen, niet hoger zijn dan 30 centimeter en voldoen aan de beperkingen voor oppervlakte die plaatselijk gelden.
Als het terras bijvoorbeeld groter is dan 40 m² (een gebruikelijke limiet in Wallonië) of als het een gereglementeerde groenstrook of een braakstrook overschrijdt, moet er een vergunning worden aangevraagd.
Hetzelfde geldt voor elk terras aan de voorgevel: voor deze werken is bijna altijd een vergunning nodig.
Antoine HORENBEEK
Zodra een terras hoger is dan enkele tientallen centimeters, komt het in een veel strengere regelzone terecht.
In het Waalse Gewest ligt de drempel op 60 centimeter; in Brussel varieert de hoogte rond een meter, vooral als het terras zichtbaar is vanuit de openbare ruimte. Voor een hangende constructie - zoals een balkon of terras aan een gevel - is systematisch een bouwvergunning nodig, en vaak ook de tussenkomst van een architect om de stabiliteit en de goede integratie met het bestaande gebouw te garanderen.
Een paar vierkante meter aan een terras toevoegen, zelfs als het al bestaat en een bouwvergunning heeft, is vanuit administratief oogpunt niet triviaal. In de praktijk wordt de uitbreiding behandeld als een nieuw gebouw, en dus onderworpen aan dezelfde regels als wanneer je vanaf nul zou beginnen.
Bovendien kunnen de overheidsinstanties een verificatie van de oorspronkelijke vergunning eisen: als er nooit iets geregulariseerd is geweest, moet een aanvraag betrekking hebben op het geheel. Pas ook op voor secundaire effecten: het egaliseren van het terrein, het veranderen van de drainage, het veranderen van de bestrating, enz. Dit kan allemaal gevolgen hebben voor de regelgeving.
Deze elementen, die soms als bijkomstig worden beschouwd, kunnen ook leiden tot een vergunningsplicht. Een moderne balustrade die zichtbaar is vanaf de straat, een metalen trap in de gevel, een aangebouwde pergola of een automatisch verlichtingssysteem: elke toevoeging wordt onderzocht op zijn visuele en structurele effecten en zijn integratie in de omgeving.
De aanwezigheid van een permanent dak of overkapping verandert een terras ook in een semi-afgesloten ruimte, waardoor de stedelijke classificatie verandert. En een verandering van aard betekent vaak dat er een bouwvergunning nodig is.
Kortom: Of je terras nu op de grond ligt, verhoogd of verlengd is, er kan een vergunning nodig zijn afhankelijk van de hoogte, het oppervlak of de visuele impact.
Zie voor vergelijkbare voorbeelden de stappen die nodig zijn voor het installeren van een serre in dit artikel over het verkrijgen van een bouwvergunning voor een serre.
Drie technische elementen worden systematisch geanalyseerd: hoogte, oppervlakte en recht van overpad. Een onopvallend, licht verhoogd terras zal soms onder de administratieve radar blijven. Maar zodra er sprake is van een bepaalde grootte - in hoogte of oppervlakte - wordt een vergunning onvermijdelijk.
Deze criteria worden gebruikt om de potentiële risico's voor de bodemstabiliteit, de waterafvoer en de gevolgen voor de buren te beoordelen. Deze drempels zijn niet uniform: ze zijn afhankelijk van de gemeente, de regio of zelfs de buurt.
Bouwen in een agrarisch of beschermd gebied is niet onderworpen aan dezelfde regels als bouwen in een stadscentrum. Op het platteland is de regelgeving bedoeld om de uitbreiding van stedelijke bebouwing te beperken, dus terrassen worden bijzonder nauwlettend in de gaten gehouden.
In stedelijke gebieden gaat het om privacy, architecturale samenhang en mogelijke overlast. Op beschermde sites, binnen een beschermingszone of een Natura 2000-zone zijn de beperkingen strenger: elke wijziging wordt onderworpen aan een grondigere analyse, waarbij soms zelfs externe deskundigen worden betrokken.
Als het terras de dragende structuur van het gebouw aantast, een zichtbare verandering aan de gevel veroorzaakt of het milieu aantast (bomen kappen, de grond afdichten, natuurlijke afwatering veranderen), is een bouwvergunning vereist.
In Brussel kan een eenvoudige plaat die zichtbaar is vanaf de openbare ruimte als illegaal worden beschouwd zonder vergunning. In Wallonië kan, afhankelijk van het geval, een milieuverklaring vereist zijn, zelfs zonder traditionele vergunning, vooral als het werk ecologische effecten heeft.
Elke gemeente heeft zijn eigen stedenbouwkundige regels. Deze kunnen materialen, kleuren, maximale afmetingen of afstanden tot omheiningen en aangrenzende grenzen voorschrijven.
Een terras dat voldoet aan de regionale code kan worden geweigerd als het niet voldoet aan de lokale voorschriften. In dergelijke gevallen wordt vaak de plaatselijke architect of erfgoeddienst geraadpleegd. En hetzelfde geldt voor meer bescheiden buitenwerken: zoals blijkt uit dit artikel over voorschriften rond omheiningen en muren.
Kortom: hoogte, oppervlakte, locatie en plaatselijke voorschriften zijn de belangrijkste criteria om te bepalen of je een bouwvergunning nodig hebt voor je terras.
Het bouwen van een terras zonder bouwvergunning, waar dit vereist is, stelt de eigenaar bloot aan een stedenbouwkundige overtreding. In dergelijke gevallen kunnen de autoriteiten beslissen om te eisen dat de situatie wordt rechtgezet en/of een administratieve boete opleggen.
In de ernstigste gevallen kan dit betekenen dat de locatie in zijn oorspronkelijke staat moet worden hersteld of zelfs dat het hele terras moet worden afgebroken.
Vooral in Vlaanderen kunnen dagelijkse boetes worden opgelegd zolang de overtreding voortduurt. De strafmaat hangt vaak af van de zichtbare, repetitieve en opzettelijke aard van het werk.
Voor meer informatie over dit onderwerp wordt in het speciale artikel"Planningsovertredingen: alles wat je moet weten" antwoord gegeven op de meest gestelde vragen.
Antoine HORENBEEK
Als je een huis verkoopt, kan het niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften de transactie belemmeren of zelfs doen ontsporen. De koper heeft het recht om te eisen dat het eigendom in orde is, en de aanwezigheid van een niet-vergund terras kan zwaar wegen in de onderhandelingen.
Als de onregelmatigheid wordt ontdekt in het kader van een notariële akte, kan dit leiden tot vertragingen bij het regulariseren van de situatie of zelfs tot geschillen. Bovendien kan een klacht van een buur of een eenvoudige inspectie door de gemeentelijke diensten voldoende zijn om een officiële verklaring van overtreding en een hele administratieve procedure in gang te zetten.
Er is een verjaringstermijn voor planningsovertredingen, maar let op: dit betekent niet dat alles is geregeld. Afhankelijk van de regio varieert de verjaringstermijn tussen 10 en 30 jaar, en de termijn kan worden opgeschort als de overtreding zichtbaar of reproduceerbaar blijft.
Met andere woorden, een onregelmatig aangelegd terras dat er na 15 jaar nog steeds is, kan niet verjaren als het nog steeds effect heeft. Logischerwijs is de enige manier om de rechtszekerheid van het eigendom op lange termijn te verzekeren, het op de juiste manier te regulariseren.
Kortom: een terras bouwen zonder bouwvergunning kan leiden tot boetes, de verkoop van een eigendom in gevaar brengen en een bron van rechtsonzekerheid blijven tot het geregulariseerd is.
Het regulariseren van een terras dat zonder bouwvergunning is gebouwd, hoeft niet onvermijdelijk te zijn. Het is weliswaar een technisch proces, maar wel een dat toegankelijk is met de juiste specialisten aan je zijde. Het is beter om vandaag vooruitgang te boeken dan morgen geconfronteerd te worden met een gerechtelijk bevel of een boete die vermeden had kunnen worden.
Bij Ubex nemen we je situatie onder de loep, analyseren we je documenten en beheren we het volledige administratieve proces tot en met de naleving ervan. Maak een afspraak met ons team en laten we concreet over uw dossier praten. Dat is de eerste duidelijke stap naar gemoedsrust.
In Wallonië ligt de drempel vaak op 40 m²; in Brussel variëren de regels maar blijven ze strikt boven een lage hoogte of als het terras zichtbaar is vanaf de straat. Controleer de exacte drempel bij je gemeente.
Nee, het is zelfs nog beperkter. Voor een verhoogd of zwevend terras is bijna altijd een bouwvergunning nodig en soms de tussenkomst van een architect, zelfs voor een klein oppervlak.
Start het regularisatieproces zo snel mogelijk. Dit houdt meestal in dat je de bestaande situatie in kaart brengt, een technisch dossier samenstelt (plannen, foto's, bewijs van stabiliteit) en een aanvraag indient bij de gemeente.
Ja, voor lage terrassen (minder dan 30 cm hoog) met een klein oppervlak, vooral als ze onzichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Maar let op: elke gemeente kan deze tolerantie beperken.
Auteur : CORNIL Olivier
UBEX Neem vandaag nog contact op voor een gratis adviesgesprek!
Laat je niet verrassen door veranderingen in de regelgeving. Anticipeer en handel samen met UBEXUw partner in vastgoedregelgeving.
Neem contact op met Ubex
Adressen Ubex
Louizalaan 523 B1050 Brussel
Chaussée de Marche 482 B5101 Namen
Rue Bois Gotha 98 B4000 Luik
Rue de Bart Haut 6 B6790 Aubange
Beekstraat 6 B9030 Gent
Copyright © SIZE+ srl 2025. Alle rechten voorbehouden.
